चंद्रशेखर प्रभू
एखादा पुनर्विकास प्रकल्प जाहीर होतो, तेव्हा त्या टीचभर झोपडीतील किंवा मोडकळीस आलेल्या इमारतीतील रहिवाशांना एक आशेचा किरण गवसतो. डोक्यावरचे छप्पर पक्के होईल, शहरात हक्काचे घर मिळेल असा आत्मविश्वास निर्माण होतो आणि मग सुरू होतो एक खडतर प्रवास, अगदी जवळच भासणाऱ्या, पण वास्तवात अतिशय दूरवर असलेल्या स्वप्नापर्यंत पोहोचण्याचा… पुनर्विकासासाठी झोपड्या, इमारती पाडण्याचे काम तर लगोलग सुरू होते, पण हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेतील अनेकांची हयात भाड्याच्या घरातच सरते. अनेकदा तर विकासक अचानक भाडे देणे बंद करतो आणि रहिवासी अक्षरशः रस्त्यावर येतात. याची कारणे शोधताना आपल्या व्यवस्थेतील अनेक त्रुटींची जंत्रीच समोर येते…
पुनर्विकास हा विषय अनेक वर्षांपासून चर्चिला गेला आहे, पण दरवेळी विकासक धार्जिणी धोरणेच आखण्यात आली. आज मुंबईत पुनर्विकासाचे चार हजार ८०० प्रकल्प रखडले असून त्यातील १ लाख २५ हजार ९२२ कुटुंबांचे भवितव्य टांगणीला लागले आहे. यापैकी अनेक ठिकाणी मूळ घरे पाडली गेली असून विकासकांनी रहिवाशांना पर्यायी निवाऱ्यासाठी भाडे देणेही बंद केले आहे. त्यामुळे अनेक बाधित कुटुंबे अक्षरश: रस्त्यावर आली आहेत. या साऱ्यांचा दोष काय, तर त्यांनी सरकारच्याच योजनेची अंमलबजावणी करण्याचा प्रयत्न केला.
पुनर्विकासाचे प्रकार
- झोपडपट्टी पुनर्विकास
- जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास
- म्हाडा वसाहतींतील इमारतींचा पुनर्विकास
- म्हाडाने पुनर्रचित केलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास
- सरकारी जमिनींवरील गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास
- खासगी जमिनींवरील गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास
- लीजवरील जमिनींवरील इमारतींचा पुनर्विकास
- महापालिकेच्या जमिनींवरील इमारतींचा पुनर्विकास इत्यादी
झोपडपट्टी पुनर्विकास
झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना १९९७ साली जाहीर करण्यात आली, तेव्हापासून आजवर म्हणजे गेल्या २५ वर्षांत जेमतेम दोन लाख घरे बांधली गेली, असे शासनाकडून सांगितले जाते. त्यात मूळ जागेवरील रहिवाशांना इतरत्र पुनर्वसित केले अशी ६० हजार घरे आहेत. (उदाहरणार्थ विविध पायाभूत सेवा प्रकल्पांसाठी संपादित केलेल्या जागेवरील रहिवाशांना अन्यत्र घरे देण्यात आली.) अनेक विकासकांनी टीडीआरच्या आमिषाने मोकळ्या भूखंडांवर अतिशय निकृष्ट दर्जाच्या इमारती बांधल्या. त्या सरकारला देऊन मोबदल्यात खर्चाच्या कैकपट रक्कम टीडीआरच्या स्वरूपात मिळवली. सुमारे ५० टक्के मूळ झोपडपट्टीवासीय आपली घरे कधीच विकून गेल्याचे आढळते. आता तर झोपड्या विकत घेण्याचा अधिकार केवळ पात्र झोपडपट्टीधारकासच असल्याची अटही काढून टाकण्यात आली आहे. पूर्वी झोपडपट्टीवासियांना नवीन घर मिळाल्यानंतर पुढील पाच वर्षे ते घर विकण्याचे अधिकार नव्हते. आता मात्र झोपडे पाडून तीन वर्षे झाल्यानंतर झोपडपट्टीवासीय कोणालाही ते हक्क विकू शकतात. हे निर्णय विकासकांच्या स्वार्थासाठी घेतले गेले आहेत, याविषयी शंकाच नाही. म्हणजे यापुढे विकासक झोपड्या विकणार आणि झोपडपट्टीचा पुनर्विकास झाल्याचे कागदोपत्री दाखवणार, हे उघड आहे.
२५ वर्षांत ७० हजार कुटुंबांचेही नीट पुनर्वसन करता येत नसेल, तर १४ लाख झोपडपट्टीवासीयांना योग्य प्रकारे पुनर्वसित करण्यासाठी किती काळ लागेल आणि त्यादरम्यान किती नव्या झोपड्या तयार झालेल्या असतील? त्यामुळे ही योजना ताबडतोब रद्द करून त्या जागी लोकाभिमुख योजना राबविण्यात यावी, अशी मागणी वारंवार होत आहे. पण शासनदरबारी विकासकांचे प्रस्थ एवढे आहे की, सामान्यांच्या मागणीला कोणीही भीक घालत नाही.
मोडकळीस आलेल्या इमारती
आता जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींविषयी जाणून घेऊ. मोडकळीस आलेल्या १९ हजार ८०० इमारतींमध्ये जवळपास २० लाख रहिवासी आहेत. त्यापैकी सरकारी आकड्यांनुसार म्हाडाने सुमारे ९५० इमारती पाडल्या आणि त्या भूखंडांवर ४७० नव्या इमारती बांधल्या. मुंबईतील सर्व विकासकांनी मिळून ८०० इमारतींचे पुनर्वसन केल्याचा दावा केला जातो, मात्र या दाव्यात कितपत तथ्य आहे, हा संशोधनाचा विषय आहे. म्हणजे विकासक आणि म्हाडाने मिळून ३२ वर्षांत बांधलेल्या एकूण इमारतींची संख्या अठराशेच्याही पुढे जात नाही.
त्यापैकी बिल्डरांनी केलेल्या तथाकथित पुनर्विकासातील ८० टक्क्यांहून अधिक कुटुंबे घर विकून गेली आहेत, हा भाग वेगळा. उदाहरणच द्यायचे झाले, तर नाना चौकाच्या ‘हरिनिवास चाळीं’मध्ये ४००च्या आसपास भाडेकरू होते. सध्या भाडेकरूंसाठी बांधलेल्या इमारतीतील खोल्यांची संख्या आहे ७५. बाकीच्या कुटुंबांना जमिनीने गिळले की ती हवेत विरून गेली, हे विचारायलाही कोणी आले नाही. ग्रँट रोड रेल्वे स्थानकासमोर असणाऱ्या ‘प्रेम भुवन’ या इमारतीतील ७० भाडेकरूंपैकी केवळ एकाला घर देण्यात आले. बाकीचे कुठे गेले, हा संशोधनाचा विषय ठरेल. गावदेवीच्या ‘जे. के. बिल्डिंग’मधील इमारत क्र. १, २, ३, ५, १० इत्यादी इमारतींत पोलीस हवालदार राहत होते. त्यांच्या कुटुंबांची रातोरात उचलबांगडी करण्यात आली आणि त्या ठिकाणी उत्तुंग इमारत उभारण्यात आली. त्यापैकी एकाही हवालदाराला किंवा मूळ रहिवाशाला तिथे घर देण्यात आले नाही, ही वस्तुस्थिती आहे.
अशी अनेक उदाहरणे देता येतील. ३२ वर्षांत १८०० इमारती या वेगाने १६ हजारांपेक्षा जास्त इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी किती वर्षे लागतील, याचा अंदाज बांधण्यासाठी गणिततज्ज्ञाची मदत घेण्याची गरज नाही. पुनर्वसनाच्या सबबीखाली पाडलेल्या अनेक इमारतींतील रहिवाशांना आजही वाऱ्यावर सोडलेले आहे. याचा परिणाम म्हणजे भाडेकरू विकासकांवर विश्वास ठेवायला अजिबात तयार नाहीत. विकासक, राजकीय पुढारी, सरकारी अधिकारी आणि अंडरवर्ल्ड यांच्या अभद्र युतीमुळे २० लाख रहिवासी कसेबसे भीतीत जगत आहेत.
म्हाडा वसाहती
सध्या पत्रा चाळ पुनर्विकासाचा प्रश्न चर्चेत आहे, तो वेगळ्या कारणांमुळे. पण जवळपास प्रत्येक म्हाडा वसाहतीत अशा किती ‘पत्रा चाळी’ आहेत, याचा अंदाज बांधणेही कठीण होईल. बोरिवलीच्या ‘ओल्ड एमएचबी’ आणि ‘न्यू एमएचबी’ या वसाहतींत पत्रा चाळीप्रमाणेच जमिनीची अनधिकृत खरेदी-विक्री झाल्याचे उघडकीस आले आहे. हा कित्येक हजार कोटींचा गैरव्यवहार आहे. वारंवार दाद मागूनही तेथील रहिवाशांना म्हाडाने न्याय दिलेला नाही.
विक्रोळीच्या ‘कन्नमवार नगर’मध्ये पत्रा चाळीशी संबंधित विकासकाने अनेक इमारती पाडल्या. त्यातील रहिवाशांना भाडे देणे कधीच बंद करण्यात आले आहे. चेंबूर रेल्वे स्थानकाजवळच्या ‘सुभाष नगर’ या म्हाडा वसाहतीत, एका बड्या राजकीय पुढाऱ्याच्या सांगण्यावरून रहिवाशांनी आपली घरे रिकामी केली. इमारती पाडल्या गेल्या, पण नंतर विकासकाने दिवाळखोरी जाहीर केली. गेली १० ते १५ वर्षे हे सर्व रहिवासी हक्काच्या घराच्या प्रतीक्षेत आहेत.
टिळक नगर या म्हाडा वसाहतीत राजकीय पुढाऱ्यांशी संगनमत करून विकासकांनी घातलेले थैमान सर्वश्रुत आहेच. त्यापैकी एका इमारतीतील रहिवाशांनी हिंमत दाखवून प्रकरण थेट सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत नेले आणि न्याय मिळवला, मात्र अशा घटना अपवादात्मकच! अभ्युदय नगर, काळाचौकीमध्ये विकासकांच्या दोन गटांनी विविध राजकीय पक्षांना हाताशी धरून नागरिकांमध्ये फूट पाडण्याचा प्रयत्न बराच काळ केला. अगदी वरळीच्या ‘ग्लॅक्सो’समोर असणाऱ्या ‘शिवशाही सोसायटी’त गेली १० वर्षे नवनवीन विकासक आणून खो-खोचा खेळ खेळला जात आहे. बांधकामाला गती मात्र मिळालेली नाही. भाडे देणे बंद झाल्यामुळे रहिवासी रस्त्यावर आले आहेत. म्हाडाची प्रत्येक वसाहत ही वेगवेगळ्या पुढाऱ्यांनी खासगी मालमत्ता असल्याप्रमाणे आपण निवडलेल्या विकासकाच्या घशात घालणे आणि लोकांचे हाल करणे, यात काही नवीन राहिलेले नाही.
अडथळे…
विकासक सुरुवातीला रहिवाशांना अवास्तव स्वप्ने दाखवतात, पण घरांना मागणीच नसेल, तर हात वर करतात. कोणताच विकासक स्वत:चे पैसे प्रकल्पात टाकत नाही. ते बाजारातून दरमहा दोन ते तीन टक्के व्याजदराने पैसे मिळवतात. बांधकामास जेवढा उशीर होईल, तेवढा विकासकाला फायदाच असतो, कारण घरांचे दर वाढतच राहतात. शिवाय जास्तीत जास्त मूळ रहिवासी लवकरात लवकर कंटाळून निघून गेले, तर त्यातूनही विकासकाला आपला स्वार्थ साधून घेता येतो.
विकासकांना ज्यांनी हे प्रकल्प मिळवून दिलेले असतात, त्या राजकीय पुढाऱ्यांनाही त्यांना अवाढव्य रकमा द्याव्या लागतात. त्यासाठी पुरेसे पैसे हाती उरत नसतील, तरीसुद्धा विकासक प्रकल्प अर्धवट सोडून देतात. गेल्या सात-आठ वर्षांत चार हजार ९८० विकासकांनी भारताचे नागरिकत्व सोडून परदेशी नागरिकत्व मिळविले आहे. तसेच त्यांच्यावर असणारे कर्ज साधारण पाच लाख कोटींच्या घरात आहे. जवळपास सर्व विकासक हे दिवाळखोरीच्या सापळ्यात अडकलेले दिसतात.
यातून मार्ग काय?
यातून मार्ग काढायचा असल्यास काही मूलभूत नियम ठरवून द्यावे लागतील. मूळ रहिवाशांचे पूर्ण पुनर्वसन झाल्याशिवाय एक इंचही जमीन विकता येणार नाही किंवा त्या जमिनीवर बाजारातून पैसे उचलता येणार नाहीत, असा सुस्पष्ट कायदा व्हायला हवा. ज्या वसाहती सरकारी भूखंडांवर आहेत आणि त्यातून हजारो कोटींचा फायदा स्पष्ट दिसत आहे, असे भूखंड विकासकांच्या घशात घालणे हा देशद्रोहच आहे, असे समजले जावे. एकीकडे राज्यावर पाच लाख कोटींपेक्षा जास्त कर्ज आहे आणि दुसरीकडे सरकारी जमिनी क्षुल्लक किमतीत विकासकांना दिल्या जात आहेत. विकासक त्यातून हजारो कोटी कमवून गब्बर होत आहेत. हे ताबडतोब थांबवले पाहिजे.
नागरिकांना स्वयंपुनर्विकास करण्यास, म्हणजेच विकासकांच्या मदतीशिवाय स्वत:च स्वत:च्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्यास प्रोत्साहन दिले पाहिजे. १३ सप्टेंबर २०१९ रोजी स्वयंपुनर्विकासासंदर्भातील जीआर काढण्यात आला, मात्र अद्याप त्याची अंमलबजावणी झालेली नाही. त्याची त्वरित अंमलबजावणी व्हायला हवी. आजवर ७०० हून अधिक गृहनिर्माण संस्थांनी स्वयंपुनर्विकासाचा ठराव मंजूर केला आहे. त्यापैकी ४० इमारतींचे बांधकाम अंतिम टप्प्यात आहे, तर ११ इमारतींचे बांधकाम पूर्ण होऊन रहिवासी तिथे राहू लागले आहेत. नागरिकांना स्वत:च्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी कर्ज मिळवून देण्याची व्यवस्था बँकांमार्फत होईल, अशा तरतुदी केल्या जाव्यात. यातून रहिवासी स्वत:च स्वत:च्या इमारतींचा पुनर्विकास करतील आणि कर्जबाजारी सरकारचे कर्जदेखील कमी होईल. या गोष्टी सहज करणे शक्य आहे. पण बिल्डरांच्या आहारी गेलेल्या पुढाऱ्यांना हे कळेल का?
एकंदरीत पुनर्विकासाच्या नियमांनी मध्यमवर्गीय नागरिकांना विकासकांच्या स्वाधीन करून त्यांचे हाल होतील, अशीच व्यवस्था केली आहे. त्यामुळे पुनर्विकासाकडे पुन्हा एकदा डोळसपणे पाहण्याची गरज आहे. रहिवाशांच्या गरजा आणि समस्यांचा विचार न करता, त्यांना विकासकभरोसे वाऱ्यावर सोडणे हा घात आहे. पुनर्विकासाचे धोरण लोकाभिमुख होणे गरजेचे आहे. त्यातून रहिवाशांचे संरक्षण कसे होईल, याची काळजी घेणे महत्त्वाचे आहे. मात्र सर्व राजकीय पक्षांवर विकासकांचा एवढा दबाव आहे, की यावर काही ठोस पावले उचलली जाणे कठीणच दिसते. निवडणुका लवकरच होऊ घातल्यामुळे समान्य जनतेनेच उठाव केला आणि विकासकांच्या स्वाधीन न करता घरांचा प्रश्न लवकरात लवकर सोडविण्याची मागणी लावून धरली, तरच कदाचित गृहस्वप्न वेळीच साकार होईल.
लेखक नगरविकास आणि वास्तुशास्त्र तज्ज्ञ आहेत.
(शब्दांकन- विजया जांगळे)
