श्रीनिवास भार्गवराम घैसास गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारती जसजशा जुन्या होऊ लागल्या आणि त्यांची पुनर्बाधणी करणे आवश्यक बनू लागली, त्या वेळेला सगळ्यात मोठा प्रश्न उभा राहिला तो गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारती ज्या भूखंडावर उभ्या आहेत त्या भूखंडाच्या मालकीचा! जवळ जवळ ७०%-८०% गृहनिर्माण संस्थांकडे या भूखंडाची मालकीच नव्हती. त्यामुळे जी जमीन स्वत:च्या मालकीचीच नाही त्यावर संस्थेची इमारत पुन्हा बांधणार कशी? आणि मालकीविना याला शासनाकडून अथवा संबंधित अधिकाऱ्यांकडून परवानगी मिळणार कशी, हे प्रश्न गृहनिर्माण संस्थांना भेडसावू लागले. साहजिकच यामुळे जुन्या इमारतीचा पुनर्विकास करणे जवळ जवळ अशक्य बनले. खरे तर या भूखंडाचे खरेदीखत गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे करून देण्याची जबाबदारी ही विकासक/ बिल्डर यांचीच आहे. त्याने मूळ मालक व गृहनिर्माण संस्था यांच्यात खरेदीखत करून देणे आवश्यक होते, परंतु ते काही झाले नाही याला अनेक कारणे होतीच. त्यातील एक महत्त्वाचे कारण म्हणजे, गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद त्या जमिनीच्या बाजारभावाप्रमाणे मुद्रांकशुल्क भरण्यास तयार नव्हते. आता हे विधान सर्वानाच लागू होत नाही, परंतु आता खर्च कशाला, अशी चालढकल झाली व दैनंदिन व्यवहार अडत नसल्यामुळे हा विषय मागे पडत गेला. ज्या वेळी हा विषय ऐरणीवर आला त्या वेळी आणखी नवीनच प्रश्न उपस्थित होत गेले. त्यातील महत्त्वाचे म्हणजे जमिनीचे मूळ मालक हयात नव्हते. त्यांचा वारसतपास झालेला नव्हता व तो करण्यास मूळ मालकांच्या वारसांना रसदेखील नव्हता. बिल्डर/ डेव्हलपर यांच्याबाबतीतही हीच परिस्थिती होती. त्यांच्याबाबतीतही मृत्यू झाले होते. भागीदारी संस्था मोडीत निघाल्या होत्या. त्यामुळे कन्व्हेयन्स डीड म्हणजेच खरेदीखत होणे अशक्यच होते. त्यावर शासनाने हा डीम्ड कन्व्हेयन्सचा पर्याय काढला आणि त्यामुळे पुनर्विकासाच्या कामातील एक अडसर दूर झाला. त्यानंतर डीम्ड कन्व्हेयन्सची पद्धतदेखील सोपी केली आणि त्यामुळे त्याचा फायदा अनेक गृहनिर्माण संस्था घेत आहेत आणि ते चांगलेच आहे. मात्र हे होत असताना अन्य काही प्रश्न उभे राहू लागले. आता डीम्ड कन्व्हेयन्सला जायचे म्हणजे सर्व करारनामे नोंदणीकृत असले पाहिजेत. अशा समजामुळे संस्थांचे पदाधिकारी जुन्या सभासदांच्या मागे लागू लागले. तुम्ही काहीही करा पण तुमचे करारपत्र नोंदणीकृत करून आणा, अशाप्रकारचा आग्रह धरण्यास येऊ लागला आणि मग या मूळ वा ज्येष्ठ सभासदांच्या मनामध्ये धाकधूक निर्माण होऊ लागली. ज्यांच्या करारनाम्यांच्याबाबतीत ज्यांनी स्टॅम्पडय़ुटी भरली नव्हती. त्यामुळेच जणू काही आपल्या संस्थेचे डीम्ड कन्व्हेयन्स होत नाही अशा प्रकारचा समज इतर सदस्यांचा होऊ लागला. पर्यायाने संस्थेचे काम या लोकांकडून अडवले गेले आहे असे समज पसरून संस्थेमधील वातावरण गढूळ होऊ लागले. याबाबत थोडेफार गैरसमज दूर व्हावेत व वस्तुस्थितीची जाणीव व्हावी यासाठीच हा लेखप्रपंच! कित्येक गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्या त्या वेळी निरनिराळ्या प्रकारे करारनामे करून सभासदांना ताबा देण्यात आला. कित्येक गृहनिर्माण संस्था या अगोदर स्थापन झाल्या व त्यानंतर त्या संस्थांनी आपापल्या नावे भूखंड विकत घेऊन त्यावर इमारती बांधल्या व इमारतीमधील सदनिकांचे/ गाळ्यांचे वाटप सभासदांमध्ये केले. आता याबाबतीत सभासदांना ताबा देताना संस्थांनी त्यांना अलॉटमेंट लेटर दिले. यांच्याबाबतीत अलॉटमेंट लेटर व त्यातील तपशील हाच एक करारनामा होय. आता सदर भूखंड विकत घेताना संस्थेने त्या वेळी मुद्रांकशुल्क म्हणजेच स्टॅम्प डय़ुटी भरली असल्यामुळे व सदर भूखंड संस्थेच्याच नावाने असल्याने या ठिकाणी कन्व्हेयन्स अथवा डीम्ड कन्व्हेयन्स करण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही, कारण त्यांचे कन्व्हेयन्स म्हणजेच खरेदीखत पूर्वीच झालेले आहे. कित्येक लोकांनी त्या वेळेला बिल्डरकडून सदनिका खरेदी केल्या होत्या त्यापैकी काही जणांची करारपत्रे ही नोंदवली होती, तर काही जणांची करारपत्रे ही नोंदलेलीदेखील नव्हती. एवढेच काय, पण जमीनमालक व विकासक यांच्यातील विकास करारनामेदेखील नोंदलेले नव्हते. तरीदेखील त्या ठिकाणी इमारत बांधण्यास स्थानिक स्वराज संस्थांनी परवानगी दिली व इमारती उभ्या राहिल्या. आता अशा प्रकारे ज्या गृहनिर्माण संस्था या नोंद झाल्या त्यातील सदस्यांचे करारनामेही नोंद केलेले नाहीत. तसेच काही सदस्यांनी आपले करारनामे नोंद केले आहेत ते करारनामेदेखील रु. ५/ अथवा रु १०/ च्या स्टॅम्पपेपरवर केले गेले आहेत. अशा सदस्यांना संस्था अथवा संस्थेचे पदाधिकारी हे आपले करारनामे नोंद करून घ्यावा व आपण आता मुद्रांकशुल्क भरा अशाप्रकारचा तगादा लावत आहेत. परंतु त्याची काहीही जरूर नाही असे आमचे मत आहे. याचे कारण म्हणजे प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थांनी पुढील गोष्टी या विचारात घेणे आवश्यक आहेत त्या अशा- कोणताही करारनामा हा १२० दिवसांनंतर नोंदच होत नाही, त्यामुळे अगदी आत्ताच्या बाजारभावाने स्टॅम्पडय़ुटी भरली तरीसुद्धा ते करारनामे नोंद होणारच नाहीत. हे करारनामे साधारण १९७० ते १९८५-८८च्या दरम्यान झालेली आहेत. त्या वेळी स्टॅम्पडय़ुटी हा प्रकारचा नव्हता. त्यामुळे त्या वेळी ज्या स्टॅम्पपेपरवर करारनामे नोंद झाले तेच मुद्रांकशुल्क समजले गेले. महाराष्ट्र शासनाने स्टॅम्पडय़ुटीसंबंधीचे विधेयक मंजूर करून पूर्वलक्ष्यी प्रवाहाने लागू केले त्या कालावधीत ज्यांचे करारनामे त्यांना संबंधित मुद्रांकशुल्क कार्यालयातून नोटिसा गेल्या त्यांनी भरले. काही करारनामे नोंद करताना करारनामे करणारे पक्षकार व रजिस्टार यांच्यात स्टॅम्पडय़ुटी काढण्यावरून वाद झाले तेव्हा संबंधित रजिस्टारांनी त्या करारनाम्यावर ‘इम्पॉउंडेड’ असा शिक्का मारून करारनामे नोंद करून घेतले. त्यांनादेखील कमी भरलेले मुद्रांकशुल्क भरावे लागले. मध्यंतरीच्या काळात ज्या अभय योजना शासनाने जाहीर केल्या त्यातदेखील वर दर्शवलेल्या कालावधीमध्ये झालेले करारनामे स्वीकारण्यात आले नाहीत. ज्यांनी या योजनेचा लाभ घेतला त्यांचे मुद्रांकशुल्क स्वीकारले गेले, परंतु ते करारनामे काही नोंद झाले नाहीत. या सर्व गोष्टी विचारात घेतल्यावर ज्यांचे करारनामे नोंद झालेले नाहीत, परंतु ते गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्य बनले आहेत किंवा ज्यांचे करारनामे पूर्वी नोंद झाले आहेत व ते गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्य आहेत अशा लोकांवर मुद्रांकशुल्क भरण्याची सक्ती करण्याची जरुरी नाही हे या ठिकाणी लक्षात घेतले पाहिजे. आता तर करारनामा नोंदणीकृत असल्याशिवाय संस्था त्या खरेदीदाराला सदस्य करून घेत नाही. किंबहुना तशाप्रकारची तरतूदच आता उपविधीमध्ये केली गेली आहे. मग अशा सदस्यांचे मुद्रांकशुल्क भरल्याशिवाय अथवा त्यांचे करारनामे नोंद केल्याशिवाय आपल्या संस्थेचे ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ होणारच नाही हा समज संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी मनातून काढून टाकला पाहिजे. संस्थेने डीम्ड कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया चालू केल्यानंतर आवश्यक त्या बाबींची पूर्तता झाल्यावर संबंधित जिल्हानिबंधक त्यांना एकतर्फी खरेदीखत करण्यायोग्य हे प्रकरण असल्याचा दाखला देतो. त्यानंतर सदर प्रकरण हे अज्युडिकेशनसाठी संबंधित अधिकाऱ्यांकडे पाठवले जाते. त्यानंतर या प्रकरणात किती मुद्रांकशुल्क भरावे लागेल हे त्या कार्यालयातून कळवले जाते व कोणत्या सदनिकेचे मुद्रांकशुल्क भरलेले नाही अथवा कमी भरलेले आहे हे लक्षात घेऊन त्याप्रमाणे संबंधित अधिकारी मुद्रांकशुल्क भरण्यास सांगतात व त्याप्रमाणे मुद्रांकशुल्क भरल्यानंतरच एकतर्फी खरेदीखत म्हणजेच ज्याला डीम्ड कन्व्हेयन्स म्हणतात त्याची नोंदणी होते. ही सारी पद्धत लक्षात घेतल्यास आपल्याला खात्रीशीरपणे म्हणता येईल की या ठिकाणी मुद्रांकशुल्क हे चुकवता येत नाही, अथवा मुद्रांकशुल्क भरले नाही. म्हणून डीम्ड कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया चालूच होत नाही असे होत नाही. थोडक्यात, डीम्ड कन्व्हेयन्स करण्यापूर्वी जुन्या सदस्यांना अथवा ज्यांना संस्थेने सदस्य करून घेतलेले आहे अशा सदस्यांना स्टॅम्पडय़ुटी भरण्याचा तगादा लावण्याचे कारणच नाही. कित्येक डीम्ड कन्व्हेयन्समधील जुन्या करारनाम्यांना साधारण (१९७०-८०च्या दरम्याने) स्टॅम्पडय़ुटी भरावीदेखील लागलेली नाही अशी कित्येक उदाहरणे आहेत. अर्थात प्रत्येक प्रकरण हे वेगवेगळे असते, त्यामुळे कदाचित त्यांना मुद्रांकशुल्क न भरायला लागण्याची कारणे वेगळीदेखील असू शकतील. त्याला नक्की काय कारण आहे हे आपल्याला समजणे अवघड आहे. या पार्श्वभूमीवर ज्या संस्थांना डीम्ड कन्व्हेयन्स करून घ्यायचे आहे अशा संस्थांनी सर्व सदस्यांना कळवून ठेवावे की, जर त्यांच्या सदनिकेच्या अनुषंगाने काही मुद्रांक शुल्क भरणे गरजेचे असल्यास ते संबंधित सदस्याला भरावे लागेल. परंतु त्यांनी मुद्रांकशुल्क भरले नाही म्हणून आपले डीम्ड कन्व्हेयन्सचे प्रकरण सादर करणे थांबवू नये. हे सारे सुचवायचे कारण म्हणजे, एखाद्या सदस्याला खरोखर मुद्रांकशुल्क भरावे लागणार असेल तर ते अज्युडिकेशनच्या वेळी समजणारच आहे व त्या वेळी त्याला ते भरावेदेखील लागणार आहे. त्यामुळे शासनाचे नुकसान होण्याचा प्रश्नच निर्माण होणार नाही. मात्र घाईघाईने संस्थेचे पदाधिकारी सांगतात म्हणून एखाद्या सदस्याने आपला वैयक्तिक करारनामा अगोदरच अज्युडिकेशनसाठी सादर केला व त्याला लागू नसेल तरीसुद्धा मुद्रांकशुल्क भरण्यास सांगण्यात आले व ते त्याने भरले तर त्या सदस्याचा तोटाच होण्याची शक्यता आहे. आणि शासनाकडे एकदा भरलेले पैसे परत कधी मिळतील याची शाश्वती नसते. किंबहुना ते जादा भरलेलं मुद्रांक शुल्क वसूल करण्याचा खर्चदेखील खूप येतो, शिवाय मनस्ताप होतो. वातावरण दूषित होते तो भाग वेगळाच; म्हणूनच एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेला आपली डीम्ड कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया सुरू करायची असेल व संस्थेचे सदस्य असणाऱ्यांनी त्यांच्या सदनिका/ मालमतेचे मुद्रांक शुल्क भरले आहे की नाही याची खात्री नसली तरीसुद्धा त्यांच्यावर आगाऊ मुद्रांकशुल्क भरण्याची सक्ती करू नये. किंवा त्यांनी मुद्रांकशुल्क न भरल्याने आपले डीम्ड कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया सुरू होणारच नाही हा गैरसमज दूर व्हावा यासाठीचा हा छोटासा प्रयत्न! ghaisas2009@gmail.com
