निशांत सरवणकर
शहरातील १९४० पूर्वीच्या इमारतींचा पुनर्विकास हा कळीचा मुद्दा राहिला आहे. जुन्या इमारतींचे अपूर्ण, बंद पडलेले वा रखडलेले प्रकल्प ताब्यात घेण्याच्या दिशेने म्हाडा अधिनियमात नव्या कलमांचा अंतर्भाव करण्यात आला आहे.
पार्श्वभूमी काय आहे?
शहरात प्रामुख्याने ३० सप्टेंबर १९६९ पर्यंत बांधलेल्या इमारतींची जबाबदारी महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास प्राधिकरणाच्या (म्हाडा) अंतर्गत असलेल्या मुंबई इमारत व दुरुस्ती पुनर्रचना मंडळाकडे आहे. या काळातील मूळ १९ हजार ६४२ इमारतींना उपकर लागू करण्यात आला. सध्या १३ हजार ३०९ उपकरप्राप्त इमारती पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत आहेत. त्यासाठी म्हाडा अधिनियमात बदल करणे आवश्यक होते. त्यानुसार कलम ७७, ७९ (अ) आणि ९१ (अ) अशा नव्या कलमांचा समावेश करण्यात आला.
नवी कलमे काय आहेत?
कलम ७७ नुसार इमारत व दुरुस्ती पुनर्रचना मंडळाला अपूर्ण व बंद पडलेले प्रकल्प पुनर्विकासासाठी ताब्यात घेण्याचे अधिकार प्राप्त. ७९ (अ) : महापालिका कायदा कलम ३५४ अन्वये धोकादायक म्हणून घोषित केलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास आणि ९१ (अ) : या पुनर्विकासासाठी आवश्यक रहिवाशांची संमती ७० टक्क्यांवरून ५१ टक्के करणे तसेच भूसंपादन व रहिवाशांचे तात्पुरते व कायमस्वरूपी पुनर्वसन आदी बाबींशी संबंधित.
नव्या मार्गदर्शक सूचना कोणत्या?
इमारत धोकादायक होऊनही दुरुस्ती वा पुनर्विकासासाठी मालक पुढे येत नव्हती. आता या सुधारणांमुळे इमारत मालकालाही इमारतीचा पुनर्विकास करावा लागेल. तशी इच्छा नसल्यास भूखंडापोटी नुकसानभरपाई मिळेल. महापालिकेने नोटीस बजावलेल्या उपकरप्राप्त इमारती किंवा कोणत्याही सक्षम प्राधिकरणाने धोकादायक घोषित केलेल्या इमारतीच्या मालकाने सहा महिन्यांच्या आत ५१ टक्के रहिवाशांच्या संमतिपत्रासह पुनर्विकास प्रस्ताव इमारत व दुरुस्ती मंडळाकडे सादर करणे बंधनकारक आहे. तो न केल्यास रहिवाशांच्या नियोजित गृहनिर्माण संस्थेला संधी देण्यात येईल. या संस्थेनेही सहा महिन्यांत ५१ टक्के रहिवाशांच्या संमतिपत्रासह पुनर्विकास प्रस्ताव मंडळाकडे सादर करायचा आहे. तो वेळेत न सादर केल्यास म्हाडाला अर्थात दुरुस्ती मंडळाला संबंधित इमारत आणि भूखंड ताब्यात घेऊन पुनर्विकास करता येईल. विकासकाविरुद्ध गुन्हा दाखल करण्याचीही तरतूद करण्यात आली आहे.
इमारत मालकालाही फायदा?
रहिवाशांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या माध्यमातून किंवा म्हाडाने पुनर्विकास योजना राबविल्यास इमारतीच्या मालकास जमिनीच्या किमतीपोटी शीघ्रगणकाच्या २५ टक्के रक्कम किंवा विक्रीयुक्त बांधकाम क्षेत्रफळामधील १५ टक्के बांधकाम क्षेत्रफळ यापैकी जे जास्तीचे असेल ते देण्याचीही तरतूद करण्यात आली आहे. मंडळाने ना हरकत प्रमाणपत्र किंवा पालिकेने परवानगी दिल्यानंतर तीन वर्षांच्या आत विकासकाने काम सुरू केले नाही किंवा पालिकेने बांधकाम आरंभ प्रमाणपत्र दिल्यानंतर दोन वर्षांपर्यंत काम सुरू झाले नाही तर मंडळाला पुनर्विकास करता येणार आहे.
पुनर्विकासाला फायदा होणार?
सध्या ६७ जुन्या इमारतींचे प्रकल्प रखडलेले वा अर्धवट किंवा बंद अवस्थेत आहेत. असे प्रकल्प आता म्हाडाला ताब्यात घेऊन निविदेद्वारे नवा विकासक नेमता येणार आहे. सुधारणांमुळे वेळ न घालवता इमारत मालक किंवा रहिवाशांच्या गृहनिर्माण संस्थेला पुनर्विकास प्रस्ताव सादर करावा लागणार आहे. इमारत व दुरुस्ती मंडळालाही आता वेळेत पुनर्विकासासाठी ना हरकत प्रमाणपत्र सादर करावे लागणार आहे.
अडचणी काय आहेत?
या क्षेत्रातील तज्ज्ञ मिलिंद तुळसकर यांच्या मते, शासनाच्या या मार्गदर्शक सूचना म्हाडावर बंधनकारक आहेत का, हा मुख्य प्रश्न आहे. म्हाडा ठोस धोरण का आणत नाही? १०० महिन्यांचे भाडे भरून भाडेकरूंना मालकी देण्याविरोधात इमारत मालकांनी सर्वोच्च न्यायालयात केलेली याचिका नऊ खंडपीठांपुढे प्रलंबित आहे, याचा म्हाडाला वा शासनाला विसर पडलेला दिसतो. म्हाडाने आणलेल्या धोरणानुसार पहिल्या सहा महिन्यांत इमारत मालकांनी पुनर्विकास प्रस्ताव सादर न केल्यास रहिवाशांच्या संघटनेने प्रस्ताव सादर केला तरी पुन्हा हा प्रश्न न्यायालयात जाण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
म्हाडाची भूमिका..
म्हाडाने कायद्यात केलेल्या सुधारणेला राष्ट्रपतींनी मान्यता दिली आहे. त्यामुळे इमारत मालक वा रहिवाशांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने पुनर्विकास प्रस्ताव सादर न केल्यास म्हाडाला तो भूखंड संपादित करून पुनर्विकास करण्याचा पूर्ण अधिकार आहे.
