प्रथमेश गोडबोले नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग राज्य सरकारला सर्वाधिक महसूल मिळवून देणारा विभाग आहे. नुकत्याच संपलेल्या आर्थिक वर्षात या विभागाने तब्बल ४३ हजार कोटींचा महसूल जमा केला आहे. या विभागाचे उत्पन्न दरवर्षी वाढते असते. याचे कारण राज्यभरात होणारे खरेदी-विक्री व्यवहार हे चालू बाजार मूल्यदर तक्त्याशी (रेडीरेकनर) निगडित असतात. या तक्त्यामध्ये दरवर्षी बाजारभावाप्रमाणे सुधारणा करण्यात येते. नव्या आर्थिक वर्षासाठी रेडीरेकनरचे दर नव्याने निश्चित करण्याचे नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने प्रस्तावित केले होते. मात्र, आगामी स्थानिक स्वराज्य संस्थांसह लोकसभा आणि विधानसभा निवडणुका डोळ्यासमोर ठेवून हे दर ‘जैसे थे’ ठेवण्याचा निर्णय राज्य सरकारने घेतला. प्रस्तावित दर लागू केले असते, तर राज्य सरकारला चार ते पाच हजार कोटींचा अतिरिक्त महसूल मिळाला असता. हे दर ‘जैसे थे’ ठेवल्याने काही घटकांचे निश्चित नुकसान होणार आहे. परंतु, निवडणुका आणि त्यातून सत्ताकारणासाठी सरकारने हा निर्णय घेतल्याचे स्पष्ट झाले आहे. रेडीरेकनर म्हणजे काय? नोंदणी आणि मुद्रांक विभाग हे बांधकाम आणि जमिनींच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराच्या नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्क आकारते. त्यासाठी संबंधित जमीन व इमारतींचे वेगवेगळ्या निकषानुसार आणि विभागानुसार वार्षिक बाजारमूल्य ठरविले जाते. त्यालाच रेडीरेकनर म्हणतात. वर्षभरातील जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारावरून शहराच्या मालमत्तेची सरासरी किंमत काढली जाते. सरकारी भाषेत याला बाजारमूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) संबोधले जाते. रेडीरेकनरची पार्श्वभूमी काय? वार्षिक मूल्यदर तक्ते (रेडीरेकनर) सन १९८९ साली तयार करण्याची पद्धत सुरू झाली. नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक या कार्यालयाकडून दरवर्षी हे दर जाहीर केले जातात. जमीन व इमारतीचे दर दर्शविणारे तक्ते म्हणजेच जमीन व इमारतीचे खरेदी-विक्री करारनामा, खरेदीखत, विक्री करार, विक्री प्रमाणपत्र, वाटपपत्र, कुलमुखत्यारपत्र, भाडेपट्टा, भाडेपट्ट्याचे हस्तांतरण व विकसन करारपत्र या दस्तांचे मिळकतीचे बाजारमूल्यानुसार मुद्रांक शुल्क विचारात घेतले जाते. मिळकतींचे वास्तव बाजार मूल्य निर्धारित करण्याच्या (१९९५) या नियमामध्ये सुधारणा करून हे तक्ते आर्थिक वर्षानुसार प्रत्येक वर्षी १ एप्रिल रोजी जाहीर करण्यात येतात. विश्लेषण: रोजगाराचे हमी दर वाढूनही स्थलांतर सुरूच… असे का होते? रेडीरेकनरचे दर कसे निश्चित केले जातात? नगररचना मूल्यांकन या विभागाकडे रेडीरेकनर तयार करण्याची जबाबदारी असते, तर हे दर नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाकडून जाहीर केले जातात. तत्पूर्वी राज्यातील सर्व जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्थानिक पातळीवरील दरांचा प्रस्ताव मागवण्यात येतो. त्याकरिता जिल्हाधिकारी जिल्ह्यातील आमदारांची बैठक बोलावतात. त्यानंतर राज्याचा एकत्रित दरांबाबतचा प्रस्ताव राज्य शासनाला सादर केला जातो. तसेच नगररचना विभागाकडून सध्याच्या बाजार दराचे सर्वेक्षण करण्यात येते. त्यानुसार ज्या ठिकाणचे व्यवहार रेडीरेकनरपेक्षा जास्त किमतीने होत आहेत, त्याठिकाणी रेडीरेकनरचा दर वाढविण्याची तरतूद नगररचना कायद्यात आहे. याशिवाय सन २०१८ मध्ये कायद्यात बदल करून रेडीरेकनरचे दर एखाद्या विशिष्ट ठिकाणी कमी करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. त्याला दरांचे सुसूत्रीकरण म्हटले जाते. गेल्या पाच वर्षांत झालेला विकास, दोन वर्षांत झालेले व्यवहार, पायाभूत सुविधांचा विकास, याबरोबरच विभागाकडून करण्यात आलेल्या चौकशीच्या आधारे नवे दर ठरवण्यात येत असतात. रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या संकेतस्थळावरील जाहिरातींचाही विचार केला जातो. यंदा रेडीरेकनर दरांत किती वाढ प्रस्तावित होती? मुद्रांक शुल्कात एक टक्का वाढ, तर गेल्या वर्षीनुसार राज्यात सरासरी पाच ते सहा टक्के वाढ प्रस्तावित केली होती. शिंदे-फडणवीस सरकार सत्तेवर आल्यानंतर देवेंद्र फडणवीस यांनी वित्तमंत्री म्हणून सादर केलेल्या पहिल्याच अर्थसंकल्पात अनेक लोकप्रिय घोषणा करण्यात आल्या. मात्र, कोणतीही दरवाढ केली गेली नाही. राजकोषीय तूट ९५ हजार कोटींवर जाण्याची शक्यता असून वस्तू व सेवा कर उत्पन्नात वाढ होत असली, तरी ही रक्कम केंद्राकडून राज्याला मिळते. राज्याच्या तिजोरीवर सध्या मोठा आर्थिक ताण असून तो भरून काढण्यासाठी हक्काच्या मुद्रांक शुल्कदरात वाढ प्रस्तावित होती. दर न बदलल्याने नुकसान कोणाचे? पायाभूत सुविधांसाठी महानगरे, शहरांमधील खासगी जागा मालकांना रोख मोबदल्याऐवजी हस्तांतरण विकास हक्क (टीडीआर) देण्यात येतात. त्यांना फटका बसणार आहे. तसेच राज्यात ज्या ठिकाणी महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पांसाठी भूसंपादन सुरू आहे, त्या ठिकाणी शेतकऱ्यांना वाढीव रेडीरेकनरनुसार मोबदला मिळाला असता. मात्र, आता जुन्याच दरांनुसार मोबदला मिळेल. तसेच मुंबईत काही ठिकाणचे रेडीरेकनर दरांपेक्षा कमी किमतीने व्यवहार होतात, त्या ठिकाणचे दर कमी करण्यात येणार होते. तसेच काही बांधकाम व्यावसायिक किंवा नागरिक जागेमध्ये नफा मिळवण्याच्या दृष्टीने गुंतवणूक करून ठेवत असतात. त्यांना या निर्णयाचा फटका बसू शकतो. या घटकांचे नुकसान होणार आहे. काही ठिकाणी जागांना मागणी नसते किंवा अशा ठिकाणी विकासाला फार वाव नसतो. उदाहरणार्थ - कचरा भूमी, स्मशानभूमी, दफनभूमी, कत्तलखाना, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प या ठिकाणच्या १०० मीटर परिसरातील रेडीरेकनर दरात घट झाली असती. मात्र, हा घटक एकूण व्यवहारांतील एक ते तीन टक्के असल्याने त्याकडे दुर्लक्ष करण्यात आले. विश्लेषण: ७ सुदानी तस्कर, ३ देश, ५३ कोटींचे सोने..! काय होते ‘ऑपरेशन गोल्डन डॉन’? यापूर्वी कधी रेडीरेकनर दर ‘जैसे थे’ होते? देवेंद्र फडणवीस मुख्यमंत्री असताना सन २०१७-१८ मध्ये रेडीरेकनर जाहीर केल्यानंतर निश्चलनीकरण, रेरा कायदा अशा विविध कारणांमुळे बांधकाम क्षेत्रातील मंदीचा विचार करून सलग दोन वर्षे रेडीरेकनर दर कायम ठेवण्यात आले होते. महाविकास आघाडी सरकारच्या काळात सन २०२०-२१मध्ये करोनामुळे सप्टेंबर महिन्यात जाहीर करण्यात आलेल्या दरांत विशेष वाढ करण्यात आली नव्हती. त्यानंतर पुन्हा सन २०२१-२२मध्ये दरांत वाढ करण्यात आली नव्हती. गेल्या वर्षी घसघशीत वाढ केल्यानंतर यंदा कोणत्याही प्रकारची वाढ झालेली नाही. कदाचित पुढील वर्षी देखील लोकसभा आणि विधानसभा निवडणुका लक्षात घेता हाच निर्णय कायम राहण्याची शक्यता आहे. prathamesh.godbole@expressindia.com
