जुनेही विकसित करणे गरजेचे…

शहरांवरचा ताण कमी करण्याच्या दृष्टीने टाऊनशिप म्हणजेच विशेष शहर विकास योजना आणली गेली.

शहरांवरचा ताण कमी करण्याच्या दृष्टीने टाऊनशिप म्हणजेच विशेष शहर विकास योजना आणली गेली खरी, पण आता या नव्या वसाहतींचा ताण मूळ शहरांवरही यायला लागला आहे.

भारतात शहर विकास योजनांची सुरुवात इंग्रजांच्या काळात म्हणजे १९१५ पासून सुरू झाली, तेव्हा त्याला ‘बॉम्बे टाऊन प्लॅनिंग अ‍ॅक्ट’ म्हणत. पुढे स्वातंत्र्यानंतर १९५४ मध्ये त्यात बदल करून साली नवीन कायदा करण्यात आला, ज्यात प्रत्येक स्थानिक स्वराज्य संस्थेला स्वत:च्या कार्यकक्षेमध्ये असणाऱ्या भौगोलिक क्षेत्राची विकास योजना म्हणजेच डेव्हलपमेंट प्लॅन करणे बंधनकारक होते. नंतर १९६६ मध्ये परत यात बदल करण्यात आले आणि ‘महाराष्ट्र रीजनल टाऊन प्लॅनिंग अ‍ॅक्ट’ १९६६ हा सुधारित कायदा करण्यात आला. या कायद्याचे तीन विभाग होते, पहिला राज्यस्तरीय भौगोलिक विकास योजना (रीजनल प्लान्स), दुसरा ‘स्थानिक स्वराज्य संस्थांची भौगोलिक विकास योजना’, तिसरा होता ‘विभागवार शहर विकास योजना’ (टाऊन प्लॅनिंग स्कीम्स). पुढे त्यात अजून काही बदल घडवून तो कायम करण्यात आला. या त्रिस्तरीय योजनेने पुढील अनेक वर्षे महाराष्ट्राच्या विकासाचा पाया रचला.

नव्वदीच्या दशकात मात्र चित्र पालटले आणि प्रामुख्याने आयटी उद्योगाने जगाचाच नकाशा बदलला. सामाजिक, सांकृतिक बदल घडू लागले, भारतीय समाजासाठी तर तो बदल क्रांतिकारकच होता. या बदलाला प्रतिसाद देणे आणि या संधीचा फायदा घेणे क्रमप्राप्त होते. केंद्रस्तरीय आयटी उद्योग धोरणं जारी झाली, त्या अंतर्गत राज्यस्तरीय औद्योगिक विकास महामंडळांनी नवीन जागा घेऊन आयटी क्षेत्र विकसित केली. मोठमोठय़ा उद्योगांना आमंत्रण देण्यात आले. योजना खूप यशस्वी झाली आणि काही वर्षांच्या आवाक्यातच चित्र पूर्ण पालटले. महसूल वाढवायच्या दृष्टीने नवीन सेझ योजना सुरू केली गेली, ज्यात ठरावीक उद्योगांना करांमध्ये सवलत देऊन प्रोत्साहन दिले गेले. याला उद्योगांनी बराच प्रतिसाद दिला, पण ही योजना अमलात आणण्यामध्ये काही त्रुटी, काही अस्पष्टता असल्यामुळे नंतर काही ठरावीक प्रकल्प वगळता बाकीचे बंद पडले. पण एवढय़ा या उठाठेवीत उद्योग जगाला एक वेगळी दिशा मिळून गेली होती. आता पुढचा टप्पा होता तो ‘सातत्य’ देण्याचा.

उद्योग जगताचे चित्र पालटले आणि त्याबरोबर त्यात काम करणाऱ्या लोकांचेही. पैसा आल्याने ऐपत वाढली आणि चांगल्या राहणीमानाची मागणी पण वाढली. जसजसे उद्योग स्थिर होत गेले तसतसे लोकवसाहती वाढतच गेल्या. रोजगाराच्या संधी उपलब्ध होत असल्यामुळे शहरांकडे लोकांचा ओढा वाढला. शहराच्या परिघावर नवीन निवासी संकुलं उदयास आली. भारतातील बहुतांश शहरं नियोजित नाहीत, बाजारपेठेभोवती जमेल तसे वाढलेली आहेत. त्यामुळे नवीन परिस्थितीला सामोरे जाण्याची काहीही तरतूद त्यात नाही. शहराच्या मध्यभागी असलेली बाजारपेठ, सांकृतिक, मनोरंजनांची ठिकाणे, सामाजिक सोयींची ठिकाणे यामुळे निवासी संकुलं दूरवर असली तरी माणसाची वहिवाट शहराच्या मध्यभागाशी होतच राहिली. या सगळ्या बदलाचा बोजा जुन्या शहराच्या यंत्रणेवर पडून त्या यंत्रणा कोलमडून पडल्या. या सगळ्या परिस्थितीला प्रतिसाद देण्यासाठी सरकारने स्पेशल टाऊनशिपचं धोरण जारी केलं. महाराष्ट्र सरकारने २००४ मध्ये ‘स्पेशल टाऊनशिप अ‍ॅक्ट’  (विशेष शहर विकास कायदा २००४) जारी केला. या कायद्याचा मूळ उद्देश होता तो नवीन ‘एकात्मिक विकसित शहरा’च्या निर्मितीचा. अट होती कमीत कमी शंभर एकर जागेची. तसेच पाणीपुरवठा व वितरण, वीजनिर्मिती व वितरण, कचरा पुनप्र्रक्रिया व पुनर्वापर यांसारख्या पायाभूत सुविधा पुरवायची जबाबदारी विकासकावर होती. त्या बदल्यात त्यांना बऱ्याच सवलती पण देण्यात आल्या. या प्रकल्पांच्या जमिनींना एनए करण्याची सक्ती काढण्यात आली, विकास करांमध्ये ५० टक्के सवलत देण्यात आली, प्रकल्पात कुठेही एफएसआय वापरायची मुभा देण्यात आली. काही ठिकाणी सरकारी जमिनीच्या वापराची मुभा देण्यात आली. या प्रकल्पांसाठी दहा वर्षांचा कालावधी ठेवण्यात आला.

13-lp-realestate

एकात्मिक म्हणजेच- इंटिग्रेटेड, सर्व दृष्टीने स्वयंपूर्ण. सामाजिक, सांकृतिक, व्यावसायिक, भौगोलिक व इतर अशा अनेक उपचौकटीतून बनलेली असते शहराची एक मुख्य चौकट. या चौकटीत ते शहर स्वयंपूर्ण असते. असेच स्वयंपूर्ण नवीन शहर निर्माण करण्याच्या हेतूने ‘विशेष शहर विकास’ कायदा योजण्यात आला. नागरिकांना आवश्यक अशा सामाजिक, सांस्कृतिक, शैक्षणिक, व्यावसायिक, औद्योगिक व इतर पायाभूत सुविधांचा (पाणी, वीज, रस्ते) समावेश करून कमीत कमी शंभर एकरच्या जागेवर नगररचना करून ती स्वयंपूर्ण बनवायची, जेणेकरून तिथल्या नागरिकांना जुन्या शहराकडे जायची गरज पडू नये, असा त्यात हेतू होता. यात दुसरा उद्देश होता तो म्हणजे व्यावसायिक संधीचा. शंभर एकराची शहरं निर्माण करण्याच्या प्रक्रियेतून व्यावसायिकांना, उद्योगधंद्यांना प्रचंड संधी मिळणार होती. तसेच या योजनेच्या निमित्ताने सरकारने ‘विशेष शहर विकास’मध्ये शंभर टक्के थेट परकीय गुंतवणुकीला परवानगी दिली होती. त्यामुळे अनेक संधींचा हा एक स्रोतच होता.

सर्वप्रथम पुण्यातील ‘अमनोरा’ टाऊनशिप हा प्रकल्प मंजूर करण्यात आला, त्यापाठोपाठ ब्ल्यूरिग (Blueridge) टाऊनशिप-हिंजवडी, ‘नांदेड सिटी’ व सात अशा प्रकल्पांना मंजुरी देण्यात आली. त्यामागोमाग इतरही शहरांमध्ये अनेक प्रकल्पांना मंजुरी देण्यात आली. त्या वसाहतीला स्वयंपूर्ण उपनगराचे स्वरूप देण्याचा उद्देश असल्यामुळे विशेष शहर योजना सद्य:स्थित शहराच्या प्रशासकीय कार्यकक्षेबाहेर करण्याची अट होती. मुंबईत परिसरात विशेषत: सलग अशी जमीन मिळत नसल्यामुळे या योजना प्रथम पुणे, नागपूर येथे मंजूर झाल्या. नंतर मुंबईला या योजनेचा फायदा व्हावा म्हणून त्यात बदल करण्यात आले आणि मग एमएमआरडीएच्या अख्यत्यारीतील  प्रांतामध्ये ही योजना करण्याची मुभा देण्यात आली. त्यामुळे मुंबईजवळच्या वसई, कर्जत, कसारा, अंबरनाथ व इतर विभागांना याचा फायदा झाला. या कायद्यात पूर्ण जागेच्या २० टक्के जागेवर स्वस्त घरं बांधून सरकारकडे सुपूर्द करायची अट विकासकावर होती. सामान्य माणसाला परवडणाऱ्या घरांच्या पूर्ततेची तरतूद सरकारने करून ठेवली होती.

जितकी रोजगाराची संधी तितकी ती वसाहत स्वयंपूर्णतेकडे जाते, या नियमाप्रमाणे ‘विशेष शहर कायदा’ योजनेमध्ये व्यावसायिक, उद्योग विभागाला ४० टक्के आरक्षण ठेवण्यात आले होते. पण नंतर त्याची व्यवहार्यता लक्षात घेता तो आकडा २० टक्क्यांवर आणण्यात आला. मूळ उद्देश होता की लोक तिथे राहतील त्यांना तिथेच रोजगाराची संधी मिळावी.

सरकारी योजना दिशा ठरवतात. तशी दिशा या योजनेतून नक्कीच मिळाली. आता दहा वर्षे उलटून गेली आहेत, मंजूर केलेल्या प्रकल्पांचे काय झाले, हा प्रश्न पडल्यावाचून राहत नाही. मंजूर झालेल्या प्रकल्पातून काही उल्लेखनीय प्रकल्प उभे राहिले तर काही सुरूच झाले नाहीत, काही प्रकल्प मधेच बंद पडले. पुण्यातील ‘अमानोरा’ टाऊनशिप प्रकल्प हा उल्लेखनीय, अप्रतिम प्रकल्पांमध्ये नक्कीच गणला जाईन. ३०० एकर जमिनीवर उभारलेला हा प्रकल्प नुसत्या सरकारी उद्देशाची पूर्तता करीत नाही तर तो, तर अनेक स्तरांवर चोख ठरतो. बांधकाम क्षेत्रातील विकासकांमध्ये हा प्रकल्प एक मैलाचा दगड बनला आहे. सुंदर नगररचनेच्या पुढे जाऊन, प्रकल्प स्वयंपूर्ण करण्याचे प्रयत्न झालेले आपल्याला दिसतात. वीजनिर्मिती, पाणीपुरवठा, कचरा व्यवस्थापन त्यांनी बऱ्याच अंशी स्वयंपूर्णता आणली आहे.

इतरही अनेक प्रकल्प आहे त्यात हिंजवडीस्थित ‘ब्ल्यूरिग’, सिंहगड रोडवरील ‘नांदेड सिटी’ हे विशेषत्वाने नमूद करावेसे वाटतात. मुंबईजवळच्या एका प्रख्यात विकासकाचा ‘पलावा’ नावाचा प्रकल्प  या योजनेत मंजूर झाला आहे. त्याचे बांधकाम सुरू झाले आहे. पूर्ण व्हायला अजून बराच कालावधी आहे. बाकीचे काही प्रकल्प जमीन भूसंपादनात, सरकारी परवानगीमध्ये अडकले. काही ठिकाणी विकासकांना पाणी आणि वीज या पायाभूत सोयींची पूर्तता करता आली नाही. तर काही ठिकाणी विकासकांनी कायद्याच्या पळवाटा वापरून प्रकल्प न करताच पैसे मिळवायचा प्रयत्न केला.

एका मूळ निकषावर मात्र ही योजना सफल झालेली दिसत नाही – ती म्हणजे या प्रकल्पांना एका स्वयंपूर्ण उपनगराचे स्वरूप अपेक्षित होते, जिथे नागरिकांना त्या प्रकल्पाच्या बाहेर जायची गरज भासू नये. जेणेकरून जुन्या शहरावर नवीन वसाहतींचा बोजवारा पडू नये. पण प्रत्यक्षात वेगळेच झाले. नवीन विकसित शहरं निर्माण तर झाली, पण तिथल्या नागरिकांचा आणि जुन्या शहराच्या बाजारपेठा, मनोरंजांची ठिकाणे, सोयी सुविधा यांचा संबंध काही तुटला नाही. त्यामुळे उलट शहरामध्ये अधिकच गर्दी वाढली, स्थानिक व नवीन शहरामधले नागरिक असा वाढीव बोजवारा निर्माण झाला. पण कदाचित परिस्थती हळूहळू बदलेल. नवीन वसाहती जसजशा परिपक्व होतील तशा त्या स्वयंपूर्ण होत जातील. तोपर्यंत जुने आणि नवीन शहराचा ताळमेळ असाच गोंधळाचा राहील.

या योजनेत रोजगाराची संधी निर्माण करायचा नियम आहे खरा – पण कोणताही उद्योग जोपर्यंत तिथे येत नाही तोपर्यंत विकासक ती जागेवर बांधणार नाही. त्यामुळे अनेक प्रकल्पांमध्ये या जागा रिकाम्या राहू शकतात. आणि या सरकार पण फारसं करू शकत नाही. त्यामुळे नवीन वसाहत तयार झाली तरी तिथले लोक रोजगारासाठी दूर जुन्या शहराच्या मध्यभागी जातीलच, असं चित्र दिसत आहे. त्यामुळे  विशेष शहर वसाहत ही शेवटी एक मोठ्ठी निवासी संकुलं बनून राहतील आणि ज्या कारणाकरिता हा सगळा खटाटोप झाला तो मूळ उद्देशच सध्या होताना दिसणार नाही. पुन्हा पाणी, वीज, कचरा व्यवस्थापन अशा पायाभूत सुविधा पुरवण्याची ताकद आणि यंत्रणा त्या विकासकाकडे नसेल तर तर ते प्रकल्प तर गेल्यातच जमा समजा. म्हणजे त्याचा सगळा ताण असलेल्या शहरावरच येणार.

याला दुसरा पैलू आहे आहे, तो प्रकल्प झाल्यावर सदनिका खरेदी विक्रीचा. विकासकासाठी हा एक धंदा असतो आणि तो फायदा घेण्याच्या दृष्टीनेच याकडे बघतो. काही छोटे धंदेवाईक दलाल पण याकडे डोळे लावून असतात. प्रकल्प सुरू झाला की दलाल मोठमोठय़ा संख्येने सदनिकांचे बुकिंग करतात. त्यामुळे ज्याला खरंच घर पाहिजे असते त्याला कदाचित इथे घर मिळणारच नाही.

ही गत झाली होती टाटा हाऊसिंगच्या वसई प्रकल्पाची. अगदी सामान्य माणूस, म्हणजे – रिक्षावाला, हातगाडीवाला यांना परवडणाऱ्या घरांचा तो प्रकल्प होता. पण दलाल लोकांनी तो जवळजवळ पूर्ण बुक करून टाकला. हे लक्षात आले तेव्हा खूप उशीर झाला होता. शेवटी दुसरा प्रकल्प त्यांनी हाती घेतला तेव्हा त्याच्या खरेदी-विक्रीच्या काही अटी घालून तो सुरू करण्यात आला. पण हे असे प्रत्येक विकासक करील याची काहीच शाश्वती नाही.

कुणी कुठे जावे अथवा जाऊ नये, यावर आपण बंधन घालू नाही शकत, त्यामुळे नवीन वसाहतीत खूप चांगली सुविधा असूनही एखादा माणूस जुन्या शहराच्या एक ठरावीक ठिकाणीच जातो, असे होऊ  शकते. यातून एक गोष्ट शिकण्यासारखी आहे- जुन्या शहरामध्ये छोटय़ा रस्त्यांमुळे खासगी व सार्वजनिक वाहतुकीची व्यवस्था कोलमडते, त्याकरिता नवीन दूरस्थित वसाहती निर्माण करतात व त्या नवीन वसाहतीतील वाहतूक पर्यायाने परत या जुन्या रस्त्यांवर येते आणि असलेली व्यवस्था अजूनच कोलमडते. म्हणजे छोटे रस्ते, कुचकामी पायाभूत सुविधा हे कारण देऊन चालणार नाही. नवीन वसाहती होणारच व लोकांचा सर्वत्र संचार होणारच, त्यामुळे जुन्या रस्त्यांचा, जुन्या शहराच्या पायाभूत सुविधांचा योग्य तो विकास करणे ही दिशा आपल्याला घ्यावी लागणार हे नक्की. म्हणजे ‘विशेष शहर विकास’ योजनेबरोबर ‘जुने शहर विशेष विकास योजना’ पण हातात घेणे क्रमप्राप्त आहे.
पराग केंद्रेकर – response.lokprabha@expressindia.com

Loksatta Telegram लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

Web Title: Redevelopment