स्थावर मालमत्तेची हस्तांतरण प्रक्रिया

या कायद्याच्या कलम ५४ अन्वये मालमत्तेची विक्री ही कराराद्वारे (साठे करार/ हस्तांतरण करार) याद्वारे विशिष्ट किमतीला, चुकत्या केलेल्या अथवा भविष्यात देण्याच्या वचनासह अथवा अंशत: भरलेल्या व उर्वरित भविष्यात देण्याच्या वचनासह झालेले हस्तांतरण आहे. यासाठी करारावर मुद्रांक शुल्क भरणे आणि त्याची नोंदणी (उपनिबंधकाकडे) करणे बंधनकारक आहे. मालमत्तेच्या विक्रीतून दीर्घ मुदतीच्या, अल्प मुदतीच्या भांडवली लाभ कराचे दायित्व हे मालमत्तेच्या धारण कालावधीनुरूप येते हेही लक्षात घ्यावे. हा कर मालमत्तेच्या विक्रेत्यानेच भरावयाचा आहे. तथापि प्राप्तिकर कायदा १९६१ अंतर्गत दीर्घ मुदतीचा भांडवली लाभ कर वाचविण्याचे काही उपायही आहेत. शिवाय जर मालमत्ता हस्तांतरित केली जात असताना बांधकामाधीन असेल तर करांची मात्रा वेगवेगळी असू शकते. खेरीज मालमत्तेच्या खरेदीदाराने खरेदी मूल्याच्या १ टक्का उद्गम कर प्राधिकृत केलेल्या बँकेत भरणे अनिवार्य आहे.

मालमत्ता भाडेपट्टीवर हस्तांतरित करून निश्चित कालावधीसाठी मालमत्तेचे हक्क उपभोगण्याची तरतूद मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १०५ अंतर्गत केली गेली आहे. यासाठी मोबदला म्हणून ठरलेली किंमत ही आर्थिक अथवा वस्तूरूपात नियतकालात किंवा विहित वेळेत अदा केली गेली पाहिजे. नोंदणी कायदा, १९०८च्या कलम १७ अन्वये जर भाडेकरू ठेवण्याचा कालावधी हा ११ महिन्यांपेक्षा अधिक असेल तर अशा कराराची नोंदणी करणे आवश्यक ठरते. अन्यथा तोंडी करारनाम्यासह मालमत्तेचा ताबा दिला जाणे पुरेसे ठरते. नोंदणीची प्रक्रिया असल्यास मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरले जाणे ओघाने आलेच. मालमत्ता निवासी असो अथवा वाणिज्य उपयोगाची भाडेकरू करारात तिचे भाडेपट्टीवर हस्तांतरणाची नेमकी कारणे सुस्पष्टपणे नमूद केलेली असावीत. ही भाडेपट्टी मुदतपूर्व संपुष्टात आणण्याच्या तरतुदीचाही करारात स्पष्ट उल्लेख असावा. भाडेपट्टी करारान्वये भाडेकरूकडे मालमत्तेचा विशेष ताबा वर्ग केला जातो. जर भाडेपट्टी करारानुसार प्रतिबंधित केले गेले नसेल तर भाडेकरूला मालमत्तेच्या आवारात त्रयस्थ पक्षाला पोटभाडेकरू म्हणून सामावून घेता येऊ  शकते.

मालमत्ता गहाणवट ठेवून आपले स्वारस्य हस्तांतरित करण्याची व्याख्या कायद्याच्या कलम ५८ अंतर्गत केली गेली आहे. कर्जरूपात मिळालेल्या रकमेचे तारण म्हणून मालमत्तेचा ताबा शपथपूर्वक देण्याचे गहाण-खत केले जाते. मालमत्तेचा मालक स्थावर मालमत्तेवरील आपला अधिकार कर्जदात्याला प्रदान करतो, तो गहाणकर्ता  आणि कर्जदाता हा गहाण घेणारा ठरतो.

गहाण प्रकरणात, गहाणकर्त्यांला एक तर आपल्या स्थावर मालमत्तेचे स्वामित्व पत्र हे कर्जदात्याकडे अथवा त्याच्याकडून नियुक्त व्यक्ती वा एजंटकडे जमा करावे लागते, जेणेकरून गहाण-खताच्या अंमलबजावणीची सुरक्षितता त्याला मिळते. जर कर्ज उचल केली गेली असेल आणि कर्ज घेणाऱ्याने उचललेल्या कर्जासाठी तारण म्हणून मालमत्तेचे स्वामित्व पत्र धनकोकडे जमा केले असेल, तर त्याचे हे कृत्यच गहाणवट म्हणून कायद्यानुसार गृहीत धरले जाते. स्वामित्व पत्र जमा करून होणाऱ्या गहाणवटीचे नोंदणी आवश्यक नाही. काही प्रसंगी स्वामित्व पत्र जमा करीत असल्याचा पुरावा या स्वरूपात लेखी नोंद व साक्षी केल्या जाऊ  शकतात. तथापि स्वामित्व पत्र प्रदान करणे हेच उभयपक्षी लेखी करार न होताच गहाणवटीचे कृत्य आहे, पण जरी काही लेखी करार झाल्यास त्याची नोंदणी करावी लागते.

कायद्याच्या कलम १२२ अन्वये, स्थावर मालमत्तेचे हस्तांतरण नोंदणीकृत भेट कराराद्वारे (गिफ्ट डीड) होते. कोणत्याही मोबदल्याविना स्वेच्छेने होणारे मालमत्ता हस्तांतरण असते. हे हस्तांतरण वैध ठरविण्यासाठी या करारनाम्याची उपनिबंधकाकडे नोंदणी कायदा, १९०८च्या कलम १७ अन्वये आणि मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १२३ नुसार नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. जर भेट करारात स्पष्ट रूपात विशेष कलम नोंदविले नसल्यास, मालमत्तेच्या दानकर्त्यांला हा भेट करार रद्दबातल करता येणार नाही अथवा पुढे जाऊन आपला हक्क पुन्हा स्थापित करता येणार नाही. उदाहरणार्थ, जर मालमत्ता भेट स्वरूपात दिली गेली आणि ती प्राप्त करणारा त्यात राहात असेल. तथापि मालमत्ता मिळविणाऱ्याचा मृत्यू झाला आणि दानकर्ता हयात असल्यास ती मालमत्ता त्याकडे पुन्हा हस्तांतरित होते अथवा मालमत्तेच्या प्राप्तकर्त्यांच्या वारसांकडे ती हस्तांतरित होते. प्राप्तिकर कायदा १९६१ अन्वये रक्त संबंधातील नातेवाईकांकडून भेट स्वरूपात प्राप्त मालमत्ता करमुक्त असतात. तथापि या प्राप्त  मालमत्तेतून मिळविलेले उत्पन्न मात्र करपात्र असते.

मालमत्तेचा स्वेच्छेने त्याग म्हणजे वारसा हक्काने अथवा वडिलोपार्जित मालमत्तेचा हक्क हा अन्य ‘कायदेशीर वारसदार’/ ‘अन्य एका व्यक्तीला’ त्याच मालमत्तेत जागा समर्पित केली जाते. सोप्या शब्दात सांगायचे तर ही एक कौटुंबिक व्यवस्था असते, ज्यायोगे एक कायदेशीर वारस मालमत्तेतील आपला हक्क हा कोणत्याही आर्थिक मोबदल्याविना अन्य एका कायदेशीर वारसाकडे हस्तांतरित करीत असतो. हे त्यागपत्र कायदेशीर वारस नसलेल्या अन्य कोणत्याही व्यक्तीबाबत करता येत नाही. मालमत्तेचा त्याग हा भांडवली लाभ करास पात्र असून, संबंधित मालमत्तेचा धारण कालावधी लक्षात घेऊन हा लाभ व त्यानुरूप कराची मात्रा ठरविली जाते.

मालमत्तेच्या मालकी हस्तांतरणाची नोंदणी एकदा त्याग रूपात, विक्री अथवा भेट स्वरूपात मालमत्तेचे हस्तांतरण प्राप्तकर्त्यांच्या ‘नावे’ झाले, तर नाम परिवर्तन महापालिका नोंदींमध्ये येणेही तितकेच महत्त्वाचे आहे.

त्या त्या राज्यात लागू कायदा व दराप्रमाणे या मालमत्ता हस्तांतरणावर मुद्रांक शुल्क लागू असेल. मालमत्तेच्या विक्री अथवा स्वेच्छेने त्याग करताना भराव्या लागणाऱ्या मुद्रांक शुल्काच्या तुलनेत भेट स्वरूपात होणाऱ्या हस्तांतरणाचे मुद्रांक शुल्क हे सारखेच नसण्याची शक्यता आहे. प्रत्येक राज्यात या संबंधाने वेगवेगळे दर आहेत.

स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणात कोणत्या दराने किमान निश्चित करून मुद्रांक शुल्क भरावयाचे ती किंमत म्हणजे सर्कल रेट (बाजार मूल्य) होय. हे बाजार मूल्य म्हणजे विविध क्षेत्रांतील मालमत्तेच्या संभाव्य किमतीचा अंदाज असतो. एकाच राज्यात वेगवेगळ्या शहरात किंवा शहराच्या वेगवेगळ्या विभागांमध्ये बाजार मूल्यामध्ये बरीच तफावत असू शकते.

जर खरेदीदाराने बाजार मूल्यापेक्षा कमी किंमत मोबदला रूपात दिली असेल, तरी मुद्रांक शुल्क हे सर्कल रेटप्रमाणेच भरावे लागते. तथापि बाजार मूल्यापेक्षा कमी दराने मुद्रांक शुल्क भरले असले तरी उपनिबंधकाला अशा मालमत्तेची नोंदणी करून घेणे भाग आहे. तथापि योग्य मुद्रांक शुल्काचा निर्णय होईतोपर्यंत तो कागदपत्रे जप्तीत ठेवू शकतो. खरेदीदाराला खरेदी खतात नमूद प्रत्यक्ष व्यवहाराचे मूल्य हेच त्या मालमत्तेचे खरे बाजार मूल्य हे मात्र अशाप्रकरणी पुराव्यानिशी पटवून द्यावे लागेल.

हस्तांतरित मालमत्तेचे घोषित मूल्य अथवा बाजार मूल्य (सर्कल रेट) यापैकी जे जास्त असेल त्यावर राज्य सरकारकडून मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क वसूल केले जाते. हे शुल्क हे व्यवहार झालेल्या मूल्याच्या टक्केवारीनुरूप ठरतात आणि प्रत्येक राज्यात त्याचे वेगवेगळे दर आहेत. सामान्यत: मालमत्तेच्या मूल्याच्या १ टक्के इतके नोंदणी शुल्क (दस्तऐवजांच्या नोंदणीसाठी) आकारले जाते. काही राज्यांमध्ये तर जर खरेदीदार महिला असेल तर देय मुद्रांक शुल्क हे मालमत्तेच्या १ ते २ टक्के इतके अत्यल्प आहे. दिल्लीचे उदाहरण घेतल्यास, जर खरेदीदार एक व अधिक महिला असल्यास मुद्रांक शुल्क ४ टक्के, जर खरेदीदार केवळ पुरुष अथवा कंपनी असल्यास ६ टक्के आणि पुरुष व महिला संयुक्त स्वरूपात असल्यास ५ टक्के असे  वेगवेगळे मुद्रांक शुल्काचे दर आहेत. खेरीज १ टक्का नोंदणी शुल्क तेथे भरावे लागते.

मालमत्तेच्या विक्रीकरिता भांडवली लाभ कराचे निर्धारण हे मुद्रांक मूल्यांकन प्राधिकरणाने निश्चित केलेल्या मालमत्तेच्या मूल्यानुरूप होते. विशेषत: खरेदी खतात घोषित मूल्यापेक्षा हे अशा पद्धतीने केले जाणारे मूल्यांकन जास्त असल्यास, या मूल्यांकनानुसार निर्धारित किंमत गृहीत धरली जाते. वैयक्तिक अथवा हिंदू अविभक्त कुटुंबांच्या बाबतीत जर मालमत्ता नातेवाईक नसलेल्या व्यक्तीकडून हस्तांतरित झाली असल्यास बाजार मूल्यानुसार येणाऱ्या किमतीवर प्राप्तिकर भरावा लागतो. जर खरेदीदाराला मालमत्ता बाजारमूल्यापेक्षा कमी किमतीत मिळाली असल्यास दोहोतील फरक हा ‘अन्य उत्पन्न’ म्हणून गृहीत धरून त्यावर कर भरावा लागतो.

– रवी सिंघानिया,  व्यवस्थापकीय भागीदार, सिंघानिया अ‍ॅण्ड पार्टनर्स