‘म्हाडा’ वसाहतींतील जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्यासाठी केलेल्या सूचना व शिफारशींविषयी..मुंबई शहर-उपनगरांतील ‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींमधील अनेक जीर्ण- मोडकळीस आलेल्या या इमारतींचा पुनर्विकास होण्यासाठी शासनाच्या नगरविकास विभागाने, महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगररचना अधिनियम १९६६ चे कलम ३७ (१ अे अे) अन्वये बृहन्मुंबई महानगरपालिका विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ मधील विनियम ३३(५) मध्ये प्रस्तावित फेरबदलांची सूचना जाहीर केली होती. सदर सूचनेच्या अनुषंगाने २३-२९ मे २०१३ रोजीदरम्यान शासन राजपत्र प्रसिद्ध करून, ‘म्हाडा’ वसाहतींतील जुन्या इमारती पुनर्विकास होण्यासाठी ४ मे २०१३ चे सुधारित विकास नियंत्रण नियमावली ३३(५)चे नवीन धोरण जाहीर केले. यापूर्वी विकास नियंत्रण नियमावलीत झालेले सुधारित फेरबदल सर्वसमावेशक असे लागू होत असत; परंतु हे नवीन सुधारित फेरबदल ‘म्हाडा’ वसाहतींच्या जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास होण्यासाठीचे ‘धोरण’ म्हणून आखण्यात आले. या ४ मे २०१३ रोजीच्या सुधारित विकास नियंत्रण नियमावली ३३(५)च्या जाहीर धोरणातील प्रस्तावित फेरबदलांसंबंधी नागरिकांच्या ‘म्हाडा’ गृहनिर्माण संस्थांच्या व त्यांच्या संघीय संस्थांच्या हरकती/ सूचना व शिफारशी लेखी स्वरूपात प्राप्त करून घेण्यासाठी, प्रत्यक्ष नोंदविण्यासाठी शासनाने बृहन्मुंबई नगररचना आणि मूल्यनिर्धारण विभागाचे उपसंचालक यांची सुनावणी अधिकारी म्हणून नेमणूक केली आहे.‘म्हाडा’ गृहनिर्माण संस्था, त्यांचे संघ व बहुतांश नागरिकांनी सुनावणीदरम्यान प्रत्यक्ष नोंदविलेल्या हरकती/ सूचना व तत्पूर्वी पाठविलेल्या लेखी स्वरूपातील शिफारशी- सूचनांचा परामर्श.विकास नियंत्रण नियमावली व पुनर्विकास धोरणात वारंवार फेरबदल, सुधारणा करूनही पुनर्विकास प्रकल्प योजना कार्यान्वित न होता, अस्तित्वात का येत नाहीत यावर विचारार्थ मुद्देनिहाय निवेदने सादर केली होती. पुन्हा या धोरणावर पुनर्विकास योजना अस्तित्वास येण्यासाठी विकास हितार्थाच्या दृष्टीने प्रस्तावित ३३(५)च्या नियमात ग्रॉस प्लॉट एरियावर ३.० चटई क्षेत्र निर्देशांक देण्यात आला आहे. विकास नियंत्रण नियमावली ३३(९) मध्ये ४.० चटई क्षेत्र निर्देशांक प्राप्त होऊ शकत असताना, ३३(५)मध्ये ग्रॉस प्लॉट एरियावर ४.० चटई क्षेत्र निर्देशांक प्राप्त व्हावा, अशी महत्त्वपूर्ण मागणी सूचना करण्यात आली आहे. कारण ३.० चटई क्षेत्र निर्देशांकामुळे अधिक घनता व्यापलेल्या अभिन्यासावर म्हाडास अल्प प्रमाणात घरे उपलब्ध होण्याची दाट शक्यता आहे.म्हाडा वसाहतीतील बहुतांश सदनिका- गाळ्यांचे सध्याचे अस्तित्वातील जोत्याचे कारपेट चटई क्षेत्रफळ २०८.७५ चौरस फुटांचे आहे. या सदनिका असलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास करावयाचा झाल्यास ४००० चौरस मीटर भूखंड अंतर्गत ३५ टक्के, फनजिबलप्रमाणे २८१.८१ चौरस फुटांचे घर प्राप्त होऊ शकते. त्यापुढे २ हेक्टर, ५ हेक्टर व १० हेक्टपर्यंत पुनर्विकास भूखंडांतर्गत अनुक्रमे १५ टक्के अतिरिक्त फनजिबलला ३१३.१२ चौ. फूट, २५ टक्के अतिरिक्त फनजिबलला ३३४.०० चौ. फूट व ३५ टक्के अतिरिक्त फनजिबलला ३५४.८७ चौ. फुटांचे घर मिळू शकते. १० हेक्टरच्या पुढील भूखंडावरील इमारतींचा समूह पुनर्विकास होत असल्यास त्याअंतर्गत येणाऱ्या गाळेधारकांना ८० टक्के फनजिबलनुसार ३७५.७५ चौ. फुटांचे घर मिळण्याची शक्यता आहे. तसेच वसाहतीच्या अभिन्यास मंजुरीनंतर उपलब्धतेनुसार प्रोरेटाचा लाभ सामायिकरीत्या मिळू शकतो. ६-१२-२००८ च्या धोरणाप्रमाणे पूर्वी २.५ एफ.एस.आय. असूनही व नगरविकास विभागाच्या २६-०८-२००९ मधील परिपत्रकाप्रमाणे याच अल्प उत्पन्न म्हाडा गाळेधारकांना ४५ चौरस मीटर म्हणजे ४८४.२० चौरस फुटांचे घर मिळण्याची तरतूद केली होती. ही नवीन धोरणातील संदिग्धता निदर्शनास आणून देण्यात आली आहे.मुंबई शहर, उपनगरांत अतिक्रमण केलेल्या झोपडय़ांना विकास नियंत्रण नियमावली ३३(१०) नुसार त्यांच्या विकासार्थ प्रत्येक झोपडीधारकांस २६९ चौरस फुटांचे कारपेट क्षेत्रफळाचे मोफत घर प्राप्त होत असताना, म्हाडाच्या मालकी हक्क गाळेधारकांस ४५ चौरस मीटरचे घर मिळणारे धोरण नवीन सुधारित धोरणात समाविष्ट होणे आवश्यक होते.पुनर्वसनावर प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र व वसाहतींस उपलब्ध होणारे प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र हे नवीन धोरणात दिलेल्या समीकरणानुसार ६० टक्केआहे; परंतु विकास नियंत्रण नियमावली ३३(९) मध्ये २०००० चौरस मीटरवरील क्लस्टर डेव्हलपमेंट योजनेस ८० टक्के प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र प्राप्त होत आहे. त्यामुळे नवीन धोरणास अंतिम स्वरूप देण्यापूर्वी प्रोत्साहनात्मक चटई क्षेत्र हे एकत्रित समूहाच्या विकासासाठी जाणाऱ्यांस किमान ८० टक्क्यांहून अधिक तरी असावे, जेणेकरून आखूड-चिंचोळ्या भूखंड भागावर वसलेल्या अशा इमारती समूह करून वसाहतीचा नगररचनाशास्त्रानुसार पायाभूत सुविधांसह नियोजनबद्ध पुनर्विकास आखू शकतील.प्रस्तावित जाहीर नवीन धोरणातील पुनर्विकास होणाऱ्या भूखंडासंदर्भातील समीकरणात प्रतिवर्षी प्रसिद्ध होणाऱ्या शीघ्रसिद्धगणकानुसार भूखंडाचे दर लागू केल्यास अनेक वर्षांच्या पुनर्विकास कार्यप्रवासात एकसूत्रता राहणार नाही. प्रतिवर्षी बदलणाऱ्या भूखंड दरांमुळे पुनर्विकास कार्यातील टप्प्याटप्प्यांच्या मंजुरीत सातत्याने अडचणी निर्माण होतील यात शंकाच नाही. परंतु पुनर्विकास प्रकल्प योजना ज्या वर्षी मंजूर होईल, त्याच वर्षीच्या प्रसिद्ध होणाऱ्या शीघ्रसिद्धगणकानुसार भू-किंमत व बांधकामाचा दर त्याच वर्षीच्या प्रसिद्ध होणाऱ्या दरपत्रकानुसार निहित केला तरच नवीन धोरणाप्रमाणे पुनर्विकास प्रकल्प योजना कार्यान्वित होतील व पुनर्विकास प्रगती कार्यात बदल/अनियमितता येणार नाही. नागरिक-रहिवाशांनी केलेल्या अशा वास्तवदर्शीय महत्त्वपूर्ण तांत्रिक सूचना-शिफारशी मुख्यमंत्र्यांनी १० सप्टेंबर २०१२ रोजी नेमलेल्या अभ्यास गटाने नवीन धोरणास अंतिम स्वरूप देण्यापूर्वी जरूर विचारार्थ घ्याव्यात.
