पुनर्वकिास प्रकल्पातील निविदा : काय खबरदारी घ्याल

जुन्या इमारतींचा पुनर्वकिास, मार्गात असलेल्या अनेक अडचणी विचारात घेऊनसुद्धा बऱ्याच वेळा अनिवार्य ठरतो. त्याचं मुख्य कारण म्हणजे जुन्या अथवा जीर्ण इमारतींच्या दुरुस्तींना एक स्वाभाविक मर्यादा असते.

जुन्या इमारतींचा पुनर्वकिास, मार्गात असलेल्या अनेक अडचणी विचारात घेऊनसुद्धा बऱ्याच वेळा अनिवार्य ठरतो. त्याचं मुख्य कारण म्हणजे जुन्या अथवा जीर्ण इमारतींच्या दुरुस्तींना एक स्वाभाविक मर्यादा असते. त्यासाठी रहिवाशांना फार मोठय़ा प्रमाणावर स्वत:च्या खिशातून खर्च करावा लागतो. आणि एवढे सगळे केल्यानंतरही पुन्हा ४-५ वर्षांनंतर नव्याने दुरुस्ती अपरिहार्य ठरते. शेवटी प्रत्येक इमारतीचे स्वत:चे असे आयुष्य असते. आणि त्यापलीकडे जाऊन इमारतीची कितीही दुरुस्ती केली तरी त्यामुळे इमारतीचे आयुष्य एका मर्यादेपलीकडे वाढविणे अशक्यप्राय ठरते आणि म्हणूनच जुन्या इमारतींच्या पुनर्वकिासाला पर्याय नाही.
एरवी, आपण जेव्हा आपल्यासाठी नवी सदनिका खरेदी करायचे ठरवतो त्या वेळी विकासकाच्या अटी-शर्तीना आपणास कोणतीही कुरकुर न करता मान्यता द्यावीच लागते. फारतर विकासकाने सांगितलेल्या सदनिकेच्या किमतीबाबत थोडीफार घासाघीस करून आपल्याला अंतिम किमतीत थोडाफार लाभ मिळवता येतो. परंतु बाकी सर्व अटी-शर्तीबाबत विकासक खरेदी करारनाम्यातील कोणतीही तरतूदच सोडा, त्यातील स्वल्पविरामही इकडचा तिकडे करण्यास ठाम नकार देतो आणि त्याने आपल्यापुढे मांडलेल्या खरेदी करारावर आपल्याला कोणताही बदल न करता सही करावी लागते. परंतु पुनर्वकिास प्रक्रिया ही रिअल इस्टेट बाजारपेठेतील बहुधा एकमेव प्रक्रिया अशी आहे की जिथे सदनिकाधारक, त्यांची सोसायटी अथवा घरमालक हे नव्याने विकसित होणाऱ्या सदनिकांबाबत विकास करारनाम्याद्वारे विकासकांवर आपल्या स्वत:च्या अशा अटी आणि शर्ती लागू करू शकतात. याचा योग्य तो उपयोग आणि फायदा पुनर्वकिासातील जुन्या रहिवाशांनी, सोसायटय़ांनी आणि घरमालकांनी करून घेणे आवश्यक आहे.
पुनर्वकिास प्रक्रियेत विकासकाबरोबर करावयाचा विकास करारनामा (डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रीमेंट) अत्यंत महत्त्वाचा असतो हे निश्चित. परंतु असा विकास करारनामा करण्यापूर्वी विकासकाची निवड करण्यासाठी ज्या निविदा मागविल्या जातात त्या निविदांचा मसुदादेखील तितकाच महत्त्वाचा असतो. कारण अखेर या निविदेच्या आधारेच विकास करारनामा केला जातो. बऱ्याच वेळी निविदेमध्ये काही गोष्टींचा स्पष्ट उल्लेख नसल्यामुळे किंवा अपुरा उल्लेख असल्यामुळे नंतर विकास करारनाम्याचा मसुदा विकासकाबरोबर निश्चित करताना त्यात अडचणी येऊ शकतात. त्यामुळे रहिवाशांचे, घरमालकांचे आणि सोसायटय़ांचे जास्तीतजास्त हित जपण्यासाठी पुनर्वकिासासाठी मागविले जाणारे निविदापत्र (टेंडर डॉक्युमेंट) हेसुद्धा काळजीपूर्वक वास्तुविशारद आणि वकिलांच्या संयुक्त सल्ल्याने करणे आवश्यक आहे.
३ जानेवारी २००९ च्या शासन परिपत्रकानुसार पुनर्वकिास प्रकल्पासाठी अशा प्रकारची निविदा मागविणे आवश्यक आहे. परंतु याबाबत शासनाने कोणत्याही प्रकारचा आदर्श नमुना (मॉडेल टेंडर डॉक्युमेंट) प्रस्तावित केलेला नाही. या निविदेमध्ये विकासकाने जुन्या रहिवाशांना द्यावयाचा वाढीव कार्पेट एरिया आणि कॉर्पस फंड यांपकी एक बाब कायम ठेवून व इतर तांत्रिक बाबी निश्चित करून निविदा मागवाव्यात एवढेच शासकीय परिपत्रकात म्हटले आहे. सदर निविदेचा मसुदा हा सर्वसाधारण सभेत मंजूर होणे आवश्यक आहे. शासकीय परिपत्रकात अशा प्रकारच्या निविदा मागवण्यासाठी वृत्तपत्रात जाहिरात देण्याचे बंधन नसले तरीसुद्धा पुनर्वकिास प्रकल्पात पारदर्शकता आणण्यासाठी तसेच जास्तीतजास्त विकासकांकडून स्पर्धात्मक निविदा प्राप्त होण्याच्या दृष्टीने किमान दोन वृत्तपत्रांत निविदेची जाहिरात देणे हे हितावह असते. जाहिरातीसाठी होणारा खर्च हा निविदेची किंमत निश्चित करून त्याच्या विक्रीद्वारे वसूल करता येऊ शकतो.
निविदेचा मसुदा तयार करताना काही खबरदारी घेणे आवश्यक आहे. सर्वप्रथम ज्या वास्तूचा पुनर्वकिास करावयाचा असेल त्या वास्तूची आणि ती ज्या भूखंडावर उभी असेल त्या सर्व मालमत्तेची संपूर्ण आणि खरीखुरी माहिती देणे आवश्यक आहे. बऱ्याच वेळा सर्वसाधारण सभेने तथाकथित सर्वोत्तम निविदा देणाऱ्या विकासकाची निवड केल्यानंतर विकास करारनाम्याच्या मसुद्याची चर्चा करताना विकासक स्वत:च्या अशा काही अटी-शर्ती रहिवाशांवर आणि सोसायटय़ांवर लादू इच्छितो. त्यातूनच बरेच वाद निर्माण होतात, दोन्ही पक्षांमध्ये काही कळीच्या मुद्दय़ांवर सहमती होत नाही आणि अशा रीतीने बोलणी फिसकटून परत नव्याने नव्या विकासकाचा शोध घ्यावा लागतो किंवा नाइलाजाने विकासकाच्या मनमानी अटी-शर्तीना मान्यता द्यावी लागते. असे प्रसंग टाळण्यासाठी मुळात पुनर्वकिासासाठी मागविलेल्या निविदेमध्येच घरमालकाने अथवा सोसायटीने काही अटी स्पष्टपणे मांडणे आवश्यक ठरते.  
 अर्थात, निविदेमध्ये अंतर्भूत करण्यासारखे वरील मुद्दे हे सर्वसाधारण मुद्दे असून निविदेमध्ये अंतर्भूत करावयाच्या मुद्दय़ांची ही परिपूर्ण यादी नाही. प्रत्येक पुनर्वकिास प्रकल्पाची स्वत:ची अशी परिस्थिती असते. त्यानुरूप निविदेमध्ये आवश्यक ते फेरफार करणे अथवा अन्य मुद्दे अंतर्भूत करणे क्रमप्राप्त ठरते. परंतु शासनाने कोणत्याही प्रकारची आदर्श निविदा (मॉडेल टेंडर डॉक्युमेंट) प्रस्तावित न केल्यामुळे सर्वसाधारणपणे निविदा तयार करताना घ्यावयाची काळजी आणि त्यात सर्वसाधारणपणे अंतर्भूत केले जावे असे मुद्दे यांचा ऊहापोह या लेखात केला आहे, याची सर्व संबंधितांनी नोंद घ्यावी.
अशा प्रकारे मूळ निविदेमध्येच वरील प्रकारे अटी-शर्ती स्पष्टपणे अंतर्भूत केल्यास अशी निविदा सादर करणाऱ्या विकासकांना या अटी-शर्ती नंतर करण्यात येणाऱ्या विकास करारनाम्यांमध्ये अंतर्भूत करण्याबाबत कोणत्याही प्रकारे विरोध करता येणार नाही कारण निविदेमधील सर्व अटी-शर्ती मंजूर असल्याबद्दल विकासकाने स्वत:च्या सहीने संमती दिलेली असते.
पुनर्वकिासासाठी मागविलेल्या निविदेमध्ये घरमालकाने अथवा सोसायटीने स्पष्ट करावयाच्या अटी
*विकासकाने आवश्यक ती प्राथमिक परवानगी (आय.ओ.डी.) आणल्याशिवाय रहिवासी घर खाली करणार नाहीत.
*पुनर्वकिास प्रकल्पासाठी आवश्यक लागणारा संपूर्ण टी.डी.आर. अथवा एफ.एस.आय. हा सुरुवातीलाच विकासकाने सोसायटीच्या नावे विकत घेऊन संपूर्ण विकास प्रकल्पाची रीतसर मान्यता मिळविणे.
*घर खाली करतेवेळी विकासकाने नव्या घराचा ताबा देण्यापर्यंतच्या संपूर्ण कालावधीचे भाडे रहिवाशांना एकरकमी देणे. तसेच मान्य केलेल्या कॉर्पस रकमेतील काही निश्चित रक्कम (शक्यतो सर्वच रक्कम) घर खाली करते वेळी रहिवाशांना देणे. (शक्यतो भाडय़ाच्या पोटी पोस्टडेटेड चेक्स घेण्याचे टाळावे.)
*सोसायटीने संपूर्ण इमारतीचा आणि भूखंडाचा ताबा विकासकाला देण्यापूर्वी अथवा देताना सोसायटीच्या नावे राष्ट्रीयीकृत बँकेची पुरेशा रकमेची बँक गॅरंटी देणे.
*विकास करारनाम्यावर उभय पक्षांच्या सह्या झाल्यानंतर ठरावीक मुदतीत (साधारणत: चार महिन्यांच्या आत) आय.ओ.डी. आणण्याचे विकासकावर बंधन.
*आय.ओ.डी. आणि बँक गॅरंटी प्राप्त झाल्यानंतरच इमारतीचा ताबा ठरावीक मुदतीत (साधारणत: ३० ते ४५ दिवस) विकासकाला देणे.
*विकासकाला वरीलप्रमाणे इमारतीचा ताबा दिल्यानंतर ठरावीक मुदतीमध्ये (साधारणत: ३ ते ४ महिन्यांत) विकासकाने इमारत बांधकाम सुरू करण्याचे प्रमाणपत्र (कॉमन्समेंट सर्टिफिकेट) आणणे.
*असे इमारत बांधकाम प्रमाणपत्र (कॉमन्समेंट सर्टिफिकेट) आणल्यानंतर ठरावीक मुदतीत (साधारणत: २४ ते ३० महिन्यांत) इमारत पूर्ण करून त्यासंबंधीचे ताबा प्रमाणपत्र (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट) मिळवून रहिवाशांना त्यांच्या नव्या सदनिकांचा रीतसर कायदेशीर ताबा देणे. (अर्थात या मुदतीमध्ये प्रकल्प किती लहान अथवा मोठा आहे यानुसार फरक होऊ शकतो.)
*वरील प्रकारे प्रत्येक टप्प्यासाठी केवळ ठरावीक मुदत निविदेमध्ये निश्चित न करता ती मुदत न पाळल्यास विकासकावर प्रतिदिन दंडाची तरतूद निविदेमध्येच करण्यात यावी. तसेच ठरावीक मर्यादेपलीकडे फार मोठा विलंब होत असल्यास विकासकाचे पुनर्वकिासाचे कंत्राट रद्द करण्याचा अधिकार सोसायटीला असेल, अशीही स्पष्ट तरतूद निविदेमध्येच करणे इष्ट ठरते.
*रहिवाशांनी त्यांच्या जुन्या राहत्या घराचा ताबा देण्यापूर्वी विकासकाने प्रत्येक रहिवाशाबरोबर नव्या सदनिकेसंबंधी रीतसर वैयक्तिक करारनामा विकासकाच्या खर्चाने करणे.
*नव्या सदनिकेमध्ये विकासकाने पुरवण्याच्या सोयीसुविधांची सविस्तर यादी.

Loksatta Telegram लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

Web Title: Redevelopment tender what care should be taken