|| शिरीष पटेल, सुलक्षणा महाजन बीडीडी चाळींच्या पुनर्बांधणी प्रकल्पात खासगी विकासकांना फायद्याचे ठरेल अशा पद्धतीने टोलेजंग इमारती बांधण्याचा विचार सुरू आहे. पण तेथील सामान्य रहिवाशांच्या बाजूने विचार करूनही हा प्रकल्प किफायतशीर करता येऊ शकतो. वरळीच्या बीडीडी चाळींच्या पुनर्बांधणी प्रकल्पामध्ये म्हाडाने रहिवाशांच्या ५०० चौरस फुटांच्या घरांसाठी ४० मजली, तर ६५ मजली इमारती नफा मिळविण्याकरिता बांधण्याचे योजले आहे. नायगाव आणि ना. म. जोशी मार्ग येथे २३ मजली रहिवाशांकरिता, आणि ४५ मजली इमारती विक्रीकरिता असणार आहेत. त्यामुळे इमारतींच्या खालच्या मजल्यांवरील घरांमध्ये खेळती हवा आणि उजेड मिळणे अशक्य असेल, आणि वरच्या मजल्यावरची घरे कायम लिफ्ट आणि बेभरवशाच्या विजेवर अवलंबून राहतील. म्हाडाने नफा मिळविण्यासाठी प्रस्तावित केलेल्या या पुनर्वसन योजनेतील इमारती अत्यंत दाटीवाटीने बांधल्या जाणार आहेत. तेथील मोकळी मैदाने आक्रसणार आहेत. सध्याच्या बीडीडी वसाहतींमध्ये दर हेक्टरी घरांचे प्रमाण जगामध्ये सर्वाधिक असताना विक्रीकरिता जास्तीची घरे आणि उंच इमारती बांधणे म्हणजे घरघनता अधिक वाढविणे आहे. त्यामुळे रहिवाशांचे आरोग्य धोक्यात येऊ शकते आणि वसाहतींच्या परिसरावर, पर्यावरणावर अनिष्ट परिणाम होऊ शकतात. मानखुर्दमधील नटवर आणि लल्लूभाई कंपाऊंडमधील नागरिकांचे पुनर्वसन करण्यासाठी शासनाने बांधलेल्या आठ मजली इमारती बीडीडी रहिवाशांनी बघितल्या पाहिजेत. तेथील रहिवाशांच्या आरोग्यावर होत असलेले दुष्परिणाम डॉक्टरांनी केलेल्या अभ्यासातून समजून आले आहेत. तरीही म्हाडाने बीडीडी प्रकल्पात त्यापेक्षाही उंच २३ आणि ४० मजली इमारती दाटीवाटीने बांधण्याचे जे नियोजन नफा मिळवण्यासाठी केले आहे ते त्याहूनही घातक आहे. वरळी, नायगाव किंवा ना. म. जोशी मार्गावरील बीडीडी चाळीतील रहिवाशांना सार्वजनिक शौचालय असलेल्या, १६० चौ. फुटांच्या एका खोलीत राहावे लागण्याबद्दल वाटणारी खंत अगदी रास्त आहे. अशा परिस्थितीत, प्रत्येक कुटुंबाला ५०० चौ. फुटांची, घरातच स्वतंत्र शौचालय असलेली सदनिका, आणि तीही पूर्णपणे मोफत मिळू शकेल, असा प्रस्ताव समोर आला तर त्याचा कोणालाही मोह पडणे साहजिकच आहे. परंतु या प्रशस्त, मोफत मिळणाऱ्या घराची देखील काही किंमत त्यांना त्यांच्या आणि त्यांच्या वारसदारांच्या आरोग्याच्या स्वरूपात मोजावी लागणार आहे. ते नको असेल तर चांगले घर अन्य मार्गाने देखील मिळू शकते हेही त्यांनी लक्षात घ्यायला हवे. सोयीचे आणि किफायतशीर सरकारने बीडीडी प्रकल्प नफ्याशिवाय करायचे ठरवले तर ५०० चौ. फुटांची घरे तळमजला + ९ मजले एवढ्या उंचीच्या इमारतींमध्ये सामावली जाऊ शकतील. प्रत्येक कुटुंबाला त्यांचे घर पूर्णपणे मोफत मिळावे असे वाटत असेल तर, केवळ बांधकामाचा खर्च निघू शकेल एवढीच अतिरिक्त घरे किंवा व्यापारी क्षेत्रफळ विक्रीकरिता बांधावे लागेल. अशा इमारतींच्या बांधकामाचा दर २२०० रुपये प्रति चौ. फू. आहे. मुंबईमधील या विभागातील घरांचा आणि कार्यालयीन इमारतींचा दर १५ ते २० पट आहे. म्हणजेच दहा मजली इमारतीचा बांधकाम खर्च पूर्णपणे भरून निघण्याकरिता केवळ दोनच मजले जास्तीचे बांधावे लागले तरी रहिवाशांना त्यांची ५०० फुटांची घरे पूर्णपणे मोफत मिळू शकतील. अशा बारा मजली, ३६ मीटर उंचीच्या इमारती अधिक किफायतशीर किमतीमध्ये बांधता येतील. त्यामुळे बांधकामाबरोबरच, अग्निशमन यंत्रणेचा, लिफ्टचा आणि घरातली इतर सेवांचा खर्चही कमी होईल. शिवाय सध्याच्या वसाहतींमध्ये असलेल्या मोकळ्या जागा आणि मैदाने मुलांना खेळण्यासाठी, सांस्कृतिक आणि सामाजिक उपक्रमांसाठी पूर्णपणे अबाधित राहतील. म्हाडाच्या योजनेमुळे निर्माण होणाऱ्या पर्यावरण समस्याही वाढणार नाहीत. त्यासाठी सध्याच्याच इमारतीच्या बांधकाम क्षेत्रावर मोठी घरे बांधण्यासाठी तीन-तीन घरे एकत्र करून त्यात थोडी भर घालून ५०० चौ. फूट क्षेत्रफळाची, स्वतंत्र स्वच्छतागृहे असलेली घरे तयार होतील. इमारतीमध्ये सध्याप्रमाणेच मधला रुंद पॅसेज, सामायिक जिना यांची तजवीज कायम राहील. फक्त त्यामध्ये लिफ्टची सोय जास्तीची असेल. १२ मजल्यांवर प्रत्येकी आठ घरे आणि इमारतीमध्ये ९६ घरे तयार होतील. त्यापैकी ८० रहिवाशांसाठी आणि १६ विक्रीसाठी उपलब्ध होऊन बांधकाम खर्च त्यातून भरून निघेल आणि रहिवाशांना कोणतीही किंमत न देता मोठे घर मिळेल. सरकार म्हणजे खासगी विकासक नव्हे बीडीडी चाळींचे भूखंड अल्प-उत्पन्न गटातील नागरिकांसाठी राखीव ठेवलेले आहेत. त्यांचा वापर त्याच हेतूने होणे आवश्यक आहे. सरकारने या जागेमधून नफा मिळविणे आवश्यक नाही. सरकार म्हणजे खासगी विकासक नव्हे. सार्वजनिक जमिनी जनतेच्या मालकीच्या असतात. विश्वस्त या नात्याने सरकारने नागरिकांसाठी त्यांचा जास्तीत जास्त चांगल्या प्रकारे उपयोग करायचा असतो. त्यातही जनतेच्या आरोग्याची किंमत देऊन नफा कमावणे हे सरकारचे / म्हाडाचे उद्दिष्ट सर्वथा गैर आहे. म्हणूनच सरकारने या प्रकल्पातून नफा मिळविण्याची आपली महत्त्वाकांक्षा सोडलीच पाहिजे. याचा अजून एक महत्त्वाचा परंतु अदृश्य फायदा म्हणजे, सरकारच्या पाठिंब्याने रहिवासी वसाहतीचा कारभार सामूहिक जबाबदारीने, आत्मविश्वासाने करू शकतील. नागरी निवारा परिषदेने विकासकांना बाजूला ठेवून आर्किटेक्ट आणि कंत्राटदार नेमून ज्याप्रमाणे घरे बांधली त्या प्रकारे बीडीडी इमारती बांधता येतील. सरकारला या वसाहतींचे व्यवस्थापन करणे कठीण वाटत असेल, तर त्या जागेची मालकी सामाजिक राखीव क्षेत्रामध्ये (Community Land Reserve - CLR ) रूपांतरित करून वसाहतीच्या जमीन कधीही विक्रीकरिता आणि नफा कमावण्याकरता वापरल्या जाणार नाहीत अशी अट घालून तिचे हस्तांतरण केले गेले पाहिजे. बांधकाम पूर्ण झाल्यावर इमारती सामूहिक स्वरूपाच्या राहतील. त्याचबरोबर इमारतींमधील फुकट मिळालेली घरे तेथील रहिवाशांना पैसे कमावण्याच्या हेतूने विकता येणार नाहीत याचीही तरतूद करावी लागेल. त्यांना घर नको असेल तर ते घर समूह संस्थेलाच, प्रचलित बांधकामाच्या दराने विकावे लागेल. या नियमाचे उल्लंघन करणाऱ्याचे घर जप्त करून ते संस्था दुसऱ्या गरजू कुटुंबाला बांधकामाच्या दराने विकत देईल. त्यासाठी निकष ठरवून पारदर्शक पद्धतीने नवीन सदस्यांची निवड केली जाईल आणि नवीन गरजू लोकांना ते वाजवी किमतीमध्ये मिळेल. जमिनीच्या बाजार भावात कितीही वाढ झाली तरी तिच्यातून कोणालाच पैसे कमावता येणार नाहीत. सामूहिक घरे आणि जमिनींबाबत असे धोरण अत्यावश्यक आहे. जगभरात अल्प-उत्पन्नधारक नागरिकांच्या घरांच्या योजना सामूहिक पुढाकाराने व सरकारच्या पाठिंब्यानेच राबविल्या जातात. फक्त भारतातच, विशेषत: मुंबईमध्ये अशा घरांच्या योजना विकासकांच्या पुढाकारानेच राबविल्या जाऊ शकतात अशी चुकीची समजूत निर्माण झाली आहे. परंतु अशा आरक्षित जमिनींचा वापर हा कायम अल्प उत्पन्न गटाला किफायतशीर दराने निवाऱ्याची सोय मिळण्याकरिताच केला गेला पाहिजे. त्यातून कोणताही आर्थिक नफा न मिळवता सामाजिक बांधिलकी म्हणूनच सरकारने तिचा विनियोग केला पाहिजे, असे आमचे म्हणणे आहे. अनुवाद साहाय्य : अश्विनी जोग (शिरीष पटेल हे स्थापत्य अभियंता व शहर नियोजनतज्ज्ञ आहेत. नवी मुंबईचे पहिले नियोजन व बांधकाम संचालक हे पद त्यांनी भूषविले असून मृणाल गोरे व बाबूराव सामंत यांच्यासह काम करताना प्रकल्प संचालक या नात्याने त्यांनी गोरेगावमधील सहा हजारांहून अधिक सदनिकांचा नागरी निवारा परिषदेचा प्रकल्प पूर्णत्वास नेला आहे.) (सुलक्षणा महाजन या आर्किटेक्ट आणि नगर रचनाकार आहेत.) ई-मेल : sulakshana.mahajan@gmail.com
