घुसमटलेला पुनर्विकास ठाणे

ठाणे : ठाण्यातील घरांचे भाव इतके वाढले आहेत की, ४५० चौरस फुटांचे घरदेखील बऱ्यापैकी पैसे बाळगून असलेल्या उच्चमध्यमवर्गीयांच्या आवाक्याबाहेर जाऊ लागले आहे. धोकादायक इमारतींमधील घर सोडून नवे घर घेणे अनेकांना शक्य नाही. त्यामुळे राहात असलेल्या इमारतींची पुनर्बाधणी हा एकमेव पर्याय सध्या हजारो कुटुंबांपुढे आहे. नौपाडय़ातील कृष्णा निवास ही अधिकृत इमारत कोसळून १२ जणांचा बळी गेल्यानंतर ठाण्यातील पुनर्विकासासंबंधित ठोस आणि दीर्घकालीन असे धोरण आखले जाईल, अशा घोषणा आतापर्यंत अनेकदा  करण्यात आल्या आहेत. मात्र, व्यवहार्य धोरणाऐवजी अधिकृत इमारतींच्या पुनर्विकासातील गुंता आणखी वाढविला जात आहे.

कुठलाही बांधकाम व्यवसायिक फायद्याचे गणित करत असतो. आपली गुंतवणूक सुरक्षित राहील याची काळजी घेत असतो. फायदा होणार नसेल तर तो गुंतवणूक करत नाही. ठाण्यातील पुनर्विकासाबाबत बहुदा सध्या हेच झाले असावे. काही वर्षांपूर्वी जुन्या चाळी, वाडे जाऊ न अपार्टमेंट, गृहनिर्माण संस्था ठाण्यात उभ्या राहिल्या होत्या. त्यावेळी मालक आणि भाडेकरू आजच्या तुलनेत मोठय़ा संख्येने होते. विकासक मालक आणि भाडेकरू यांच्याबरोबर करार करून इमारती उभ्या करत होते. या दोघांना देऊन उरलेल्या सदनिका बाजार भावाने विकून नफ्याचे गणित जमवले जात होते. त्यावेळी नवीन ठाणे अस्तित्वात यायचे होते. त्यामुळे उपलब्ध जुन्या ठाण्यात बांधकाम होत होते. नगरपालिका आणि नंतर महानगरपालिका प्रशासन, वास्तुविशारद, विकासक असे मिळून ही बांधकामे पूर्ण होत होती. या दरम्यान जमिनीचे भाव वाढत होते. मात्र बांधकाम व्यवसायात अचानक मोठय़ा प्रमाणात ‘अदृश्य’ आर्थिक गुंतवणूक होऊ  लागली आणि ही घडी विस्कटू लागली. ‘स्लीपिंग पार्टनर्स’ वाढत गेले. बांधकाम व्यवसायाचे पुरते राजकीयीकरण झाले. ठाण्यात कॉर्पोरेट बांधकाम उद्योजक, राजकीय आधार घेऊन उभे राहिलेले बिल्डर्स आणि व्यावसायिक दृष्टिकोन बाळगून नव्याने व्यवसायात आलेले असंघटित छोटे विकासक यांच्यात एक असमान स्पर्धा सुरू झाली. या स्पर्धेची झळ पहिल्या दोन श्रेणीतील बांधकाम व्यावसायिकांना बसण्याची शक्यता फारशी नाही. मात्र तिसऱ्या श्रेणीतील व्यावसायिकांना हमखास फटका बसतो आहे.

जुन्या ठाण्यातील पुनर्विकासात हा असंघटित व आर्थिकदृष्टय़ा लहान बांधकाम व्यावसायिक अधिक आहे. पुनर्विकासाच्या बाबतीत त्याच्यावर अधिक विश्वास अद्यापही टाकला जात आहे. मात्र एकूण आर्थिक स्थित्यंतर, नोटाबंदी, वस्तू सेवा कर, ‘रेरा’ यासह चढय़ा भावाने होणारी विक्री, सदनिका व्यवहारातील ‘ब्लॅक आणि व्हाइट’ची रूढ पद्धत यातून बांधकाम व्यवसाय एका विचित्र वळणावर उभा आहे.  पुनर्विकासाचे गणित नेमके याच गर्तेत अडकले आहे. त्यामुळेच पुनर्विकास न करण्याची मानसिकता हळूहळू या असंघटित छोटय़ा बांधकाम व्यवसायिकांत बळाविण्याचा धोका आहे.

व्यवहार्य प्रक्रिया हवी

पुनर्विकासाच्या टप्यात वास्तुविशारद या घटकाची महत्त्वपूर्ण भूमिका आहे. आराखडय़ातून विकासकाला विक्रीसाठी अधिक जागा काढून देणे यावर वास्तुविशारद लक्ष केंद्रित करत असतो. अशा महत्त्वाकांक्षी आराखडय़ाला मंजुरी मिळवत असतो. या आराखडय़ाची नियोजित वेळेत अंमलबजावणी होणे महत्त्वाचे असते. ठाण्यात सध्या ही अंमलबजावणी होत नसल्याचे चित्र आहे. अंमलबजावणी न होण्याचे मुख्य कारण म्हणजे जो बांधकाम प्रकल्प हाती घेतला आहे त्याची व्यवहार्यता तपासून घेतली जात नाही. ठाण्यातील एक हजार चौरस मीटर क्षेत्रफळाच्या जमिनीचे रेडी रेकनर मूल्य रुपये ६० हजार प्रति चौरस मीटर आहे. या गृहीतकाच्या आधारे पुनर्विकासाचे अर्थकारण समजून घेता येईल. साधारण ५० ते ३० वर्षांपूर्वीच्या गृहनिर्माण संस्थांनी एक पूर्णाक पंधरा एफएसआय वापरलेला आहे. बहुतांश ठिकाणी बाल्कनी परिवर्तित केलेली आहे. अशी सोसायटी ज्यावेळी पुनर्विकासासाठी जाते त्यावेळी सदस्य किमान पंधरा टक्के वाढीव चटई क्षेत्राची मागणी करतात. टीडीआर हा रस्त्याच्या रुंदीशी जोडलेला आहे. नऊ  मीटर रुंदीच्या रस्त्यावर ४० टक्के टीडीआर घेतला जातो. ग्राहकांसाठी सरसकट पाच टक्के वस्तू सेवा कर लावला तर त्याचे आदान प्रामाण्य किंवा इनपुट क्रेडिट मिळत नाही. यामुळे बांधकाम दर चौरस फुटाला रुपये दोन हजार पाचशेच्या वर जातो. नोंदणी शुल्क प्रकल्प खर्चाच्या ०.५% इतके होते. हे सगळे मूळ गुंतवणुकीशी व्यस्त होत जाते, अशी पुनर्विकास करू इच्छिणाऱ्या बांधकाम व्यवसायिकांच्या वर्तुळात चर्चा आहे. अवास्तव अंदाज, काम मिळवण्यासाठी केलेले अव्यवहार्य दावे यामुळे ठाण्यात अनेक अर्धवट अवस्थेतील प्रकल्प दिसून येतात. प्रकल्प अडकला की सगळ्यांची ससेहोलपट सुरू होते. मूळचे फ्लॅटधारक जे भाडेकरू म्हणून विकासकाच्या कृपेवर राहतात त्यांची भाडी बंद झाल्याची अनेक उदाहरणे आहेत.

दुसरीकडे, त्या विकासकाने एकाच वेळी अन्य प्रकल्पात केलेली गुंतवणूक अंगलट येते. यातून त्याचा रोख पुरवठा थांबतो. या सगळ्याची परिणती अखेर पुनर्विकासाचे स्वप्न भंगण्यात होते. सध्या ठाण्यात हेच घडत आहे. काही अधिकृत इमारती अर्धवट, काही जमीनदोस्त, काही करार करून हात बांधलेल्या अवस्थेत आहेत. यातून सुटण्याचे मार्ग तूर्तास बंद झाले आहेत. पुनर्विकास करणे अशक्य असा निकष काढून पुनर्विकास टाळला जात आहे. यामुळे जुने ठाणे आपले सौंदर्य गमावून बसत आहे. छोटय़ा बांधकाम व्यावसायिकांच्या आणि आपल्या हक्काच्या प्रतीक्षेत असलेल्या सर्वसामान्य सदनिकाधारकांना एकत्र आणणारी यंत्रणा आज अस्तित्वात नाही. घर गमावून बसलेले आणि पुनर्विकासात गुंतवणूक करून फसलेले सध्या एकाच पातळीवर आहेत. यासाठी एक कालबद्ध धोरण आखण्याची गरज आहे. अन्यथा, बांधकाम व्यवसाय पूर्णत: मूठभर लोकांच्या हाती जाण्याचा धोका आहे. छोटय़ा बांधकाम व्यावसायिकांचे संपणारे अस्तित्व जुन्या ठाण्याच्या अधोगतीला हातभार लावेल. पुनर्विकासाच्या अर्थकारणाचा मूलभूत विचार होण्याची गरज आहे.                (क्रमश:)

First Published on July 19, 2019 3:38 am