घरबांधणी प्रकल्पांसाठी मुंबई बेटावर मोक्याच्या ठिकाणी हव्या तशा मुबलक जमिनी उपलब्ध नाहीत. म्हणूनच, मोठय़ा क्षेत्रफळाच्या चाळी आणि मोठय़ा झोपडपट्टय़ांच्या जमिनी अधिकच्या घरांसाठी उपलब्ध होऊ शकतील अशा जमिनींवर स्थानिक रहिवाशांच्या पुनर्वसनासह गृहगरजवंतांसाठी परवडणारी घरे (Affordable home) बांधता यावीत यासाठी धारावी आणि बीडीडी चाळींचा पुनर्विकास योजनेचा गंभीर विचार केला जात आहे. याच पुनर्विकासाची साधारण माहिती अशी.. सध्या मुख्यमंत्र्यांनी धारावीची पुनर्विकासाची भिस्त विकासक ‘म्हाडा’ वर सोपवून बीडीडी चाळींच्या पुनर्विकासासाठी खास नवीन विकास नियमावलीवर स्वाक्षरी केलेली आहे. बीडीडी रहिवाशांचे पुनर्वसन करून, तब्बल १३ हजार अधिकची परवडणारी घरे गरजवंतांना उपलब्ध केली जातील. एल अँण्ड टी आणि शापूरजी पालनजी या बडय़ा विकासकांकडून कंत्राटी पद्धतीने काम करून घेण्याचा ‘म्हाडा’चा हा पहिलाच स्वतंत्र प्रकल्प आहे. वरळी येथील बीडीडी चाळींच्या प्रकल्पासाठी निविदा जारी करण्यात आल्या असून, येत्या सात वर्षांत हा प्रकल्प पूर्ण करण्याचा शासनाचा प्रयत्न आहे. सदर प्रकल्प मार्गी लागण्यासाठी मे २०१५ ला प्रकल्प अहवाल सादर केलेला आहे. ज्यासाठी जानेवारी २०१६ ला सल्लागार वास्तुशास्त्रज्ञांची नियुक्ती झाली व त्यांनी केलेल्या प्रतिकृतीचे सादरीकरण सुद्धा झालेले आहे. मार्च २०१६ ला प्रकल्पासाठी मंत्री मंडळाची मंजुरी मिळताच म्हाडाची नोडल एजन्सी म्हणून नियुक्ती करण्यात आलेली आहे. तसेच, मुख्य सचिवांच्या अध्यक्षतेखाली समिती स्थापनण्यात आली. त्यानंतर सप्टेंबर २०१६ ला पुनर्विकासात (बांधण्यात येणारी अधिकची घरे) अल्प, मध्यम, उच्च आर्थिक वर्गाला परवडणारी घरे बांधण्यासाठी तत्वत: मंजुरी देण्यात आलेली आहे. याच दरम्यान ऑक्टोबर २०१६ मध्ये पर्यावरण विभागातून प्रकल्पासाठी तत्वत: इमारती बांधकामासाठी मंजुरी मिळालेली आहे. रहिवाशांना मोठे घर आणि परवडणारी घरे बांधण्यासाठी मुंबई विकास नियंत्रण नियमावली जुन्या उपकरप्राप्त cessed मोडकळीस आलेल्या चाळीसाठी D.C. Rules (७) ऐवजी ३३ (१) (ब) नियमावली जारी करण्यात आली. ज्यामुळे ना. म. जोशी मार्ग, नायगाव या बीडीडी चाळी प्रकल्पांसाठी जागतिक निविदासुद्धा जारी करण्यात आल्या आहेत. प्रकल्प मार्गी लागण्यासाठी मार्च २०१७ मध्ये एल अँड टी व शापुरजी पालनजी यांची वरळी बी. डी. डी. चाळींसाठी ठेकेदार म्हणून नियुक्ती करण्यात आलेली आहे. असा सर्वसाधारण बीडीडीच्या पुनर्विकासाचा चढता आलेख आहे. बीडीडी चाळींचा प्रकल्प कार्यान्वित व्हावा म्हणून गेले दोन वर्षे सतत प्रयत्न केले आहेत असे संभाजी झेंडे, उपाध्यक्ष व मुख्य कार्यकारी अधिकारी म्हाडा यांचे म्हणणे आहे. त्यांच्या मते, सल्लागार वास्तुरचनाकार ते सुधारित स्वतंत्र नियमावली असा प्रवास पूर्ण केल्यानंतरच जागतिक निविदा जारी करण्यात आल्या आहेत. त्यास एल अँड टी व शापुरजी पालनजी यांसारखे नामवंत विकासक ठेकेदार लाभल्यामुळे आता गुणवत्तापूर्व परवडणारी घरे निर्माण होतील. बीडीडी चाळींच्या पुनर्विकासाचे भूमीपूजन २२ एप्रिल २०१७ रोजी मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या हस्ते जांबोरी मैदान, वरळी बीडीडी चाळींच्या परिसरात करण्यात आले. सदर भूमीपूजन प्रतिकात्मकरित्या करण्यात आले आहे. असो..! बीडीडी चाळीतील रहिवाशांना नवीन मोठे घर मिळतेय, याचा आनंद रहिवाशांना आहेतच. कारण मोडकळीस आलेल्या साचेबद्ध चाळीतील एका खोलीच्या घरातून प्रशस्त घरात इथला रहिवासी रहायला जाणार. ज्यामुळे शिवडी, नायगाव यांसारख्या भागातील स्वच्छता, सौंदर्य आणि समृद्धीत निश्चितच वाढ होणार आहे. याचा फायदा त्या-त्या परिसरातील इतर रहिवाशांनासुद्धा मिळणार आहे. जुन्या चाळीच्या जागी नवीन टॉवर आल्यावर त्या परिसरात लखलखाट व उत्साह वाढणार आहे. शासनाने दिलेल्या लेखी आश्वासनानुसार या चाळकऱ्यांना ५०० चौ. फुटांचे मोठ्ठे घर मिळेल काय? घर अद्ययावत सर्व सुखसोईंनी युक्त असेल का? पाश्र्वभूमी मुंबई विकास विभागातर्फे १९२१ ते १९२५ या काळात औद्योगीक कामगारांसाठी वरळी, ना. म. जोशी मार्ग, नायगाव आणि शिवडी येथे साधारण ९२ एकर जमिनीवर २०७ बीडीडी चाळी बांधल्या (९२ एकर याचा उल्लेख शिवसेना आमदार सुनिल शिंदे यांच्या प्रसिद्धी पुस्तिकेत दिलेला आहे. शिवडीतील पोर्ट ट्रस्टच्या मालकीच्या जमिनीवर बारा बीडीडी चाळी सध्या पुनर्विकासातून वगळण्यात आल्या आहेत. कारण सदर प्रकल्पास जमीन मालक पोर्ट ट्रस्ट सध्या तरी तयार नाहीत असे कळते. परंतु शिवडीतील रहिवाशांना सुद्धा या योजनेचा फायदा मिळेल. कारण या ९५ वर्षे जुन्या चाळीत एकूण ९६० कुटुंब पिढय़ान्पिढय़ा रहात आहेत. या इमारती इतक्या जर्जर झाल्या आहेत की, घरातील छप्पर डोक्यावर कधीही कोसळेल. तसेच, या परिसरात स्वच्छतेचा अभाव, शौचालयांची दुरवस्था झाली आहे. मोडकळीस (Dilapidated Condition) आलेल्या या इमारती धोकादायक झाल्या आहेत. या रहिवाशांना सुद्धा मालकी हक्काचे नवीन घर नक्कीच मिळेल. कारण पोर्ट ट्रस्टच्या जमिनी केंद्र शासनाच्या अखत्यारित आहेत. त्यातच पंतप्रधान मोदी यांनी ‘सर्वासाठी घर’ ही योजना सुद्धा सुरू केलेली आहे. प्रत्येक बीडीडी चाळीत तळमजला अधिक तीन मजले अशी ८० घरे / खोल्या आहेत. म्हणजे पोर्ट ट्रस्टच्या चाळी वगळून सुमारे १९५ चाळींमध्ये साधारण १५,६०० घरे / खोल्या आहेत. त्यापैकी २९१६ घरांमध्ये पोलीस आणि महानगरपालिका यांची कुटुंबे वर्षांनुवर्षे निवास करत आहेत. त्यांना सुद्धा हक्काचे घर दिले जाणार आहे. कारण म्हाडाच्या संक्रमण शिबीरामध्ये सुमारे आठ हजार लोक वर्षांनुवर्षे रहात आहेत. पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांनी ‘सर्वासाठी घर’ ही योजना सुरू केल्याने या लोकांना बाहेर काढणे चुकीचे होईल. त्यामुळे त्यांनी अन्य ठिकाणचे हक्क सोडल्यास पुनर्विकासासाठी बांधकाम मूल्य आकारून नियमित केले जाईल अशी (कायद्यात) तरतूद या धोरणात केली असल्याची माहिती मुख्यमंत्री फडणवीस यांनी माध्यमांना दिली आहे. जर या लोकांना न्याय मिळतो तर पोलीस आणि महानगरपालिका कर्मचारी, शासनाचे कर्मचारी यांना निराळा न्याय कसा काय देणार? त्यामुळे या सर्वाना ‘मालकी हक्काचे घर’ मिळेलच यात शंका नाही. बीडीडी चाळकऱ्यांना ५०० चौ. फुटांचे प्रशस्त २ बीएचके घर मिळेल. परंतु या घरासाठी मालमत्ता कर कसा आकारला जाणार आहे याबाबत माहिती उपलब्ध नाही. सदर चाळकरी मध्यम आर्थिक वर्गातील व कनिष्ठ मध्यम वर्गातील आहेत. सध्या वरळीतील बीडीडी चाळीच्या खोलीचे भाडे रु. १७ आहे. याचाच विचार करून या घरांना सुरुवातीची २० वर्षे सरसकट मालमत्ता कर माफ करण्याच्या धोरणानुसार कायदा पारित केला जाईल अशी चर्चा आहे. ज्या पुनर्विकास योजना D.C. Rules 33 (7) नुसार कार्यान्वित झाल्या त्यांना मालमत्ता कर भरण्यासाठी २० टक्के Concessional Property Tax अंतर्गत बृहन्मुंबई महानगरपालिका १४४ (D) प्रमाणे मालमत्ता कर भरण्यासाठी सवलत देते. ही सवलत सतत वीस वर्षे दिली जाते. परंतु ती फक्त ३५० चौ. फूट Carpet Area ची घरे ज्यांना पुनर्विकासात मिळतात त्यांच्यासाठी आहे. त्यापेक्षा मेठे घर / सदनिका असणाऱ्यांना शंभर टक्के मालमत्ता कर भरावा लागतो. म्हणूनच, बीडीडी चाळींसाठी खास नियमावलीचा आधार घेण्यात आला आहे. याच D.C. Rule मध्ये ही सवलत कायम स्वरुपात मिळण्याची तरतूद करून मालमत्ता कर माफ ही सवलत दिली जाण्याची शक्यता इथल्या भाडेकरूंची आर्थिक परिस्थिती लक्षात घेऊन केली जाईल. एकंदरीत मालमत्ता कर प्रणाली बाबत ठोस धोरण व निश्चित माहिती अजून तरी उपलब्ध नाही. कॉर्पस फंड मालमत्ता करा सोबत (Assesment Tax) चाळकऱ्यांवर येणारा मासिक आर्थिक बोजा म्हणजेच देखभाल खर्च. (Maintainance charges) देखभाल खर्चासाठी ठराविक रक्कम सदनिकाधारकांना सोसायटीला द्यावी लागते. त्यासाठी संग्रहीत निधी म्हणजे कॉर्पस फंडाची उभारणी रहिवासी आणि विकासक यांच्यातील परस्पर सामंजस्याने केली जाते. बीडीडी पुनर्विकासातील रहिवाशांसाठी कॉर्पस फंडाची उभारणी ‘म्हाडा’ ला शासनातर्फे करावी लागेल. या पुनर्विकासात एल अँड टी व शापुरजी पालनजी सारख्या बडय़ा विकासकांकडून काम करून घेण्याचा म्हाडाचा हा स्वतंत्र प्रकल्प आहे. शासनाच्या वतीने ‘म्हाडा’ देखभाल खर्चासाठी विक्रीसाठीच्या सदनिकांमधून (saleble flats) हा कॉर्पस फंड उभारेल, कारण मध्यंतरी खासगी चाळींच्या पुनर्विकासात विकासकांनी नाममात्र कॉर्पस फंड देऊन रहिवाशांची फसवणूक केल्या बद्दल शासनाकडे तक्रारी दाखल झाल्या. अशा समस्या भविष्यात येऊ नयेत. म्हणून कॉर्पस फंडाबाबत सूचना शासनाकडे आल्या असल्याने याबाबत निश्चित धोरण तयार करण्याचे प्रस्तावित आहे. याचाच फायदा बीडीडी चाळकरांना मिळून त्यांची कॉर्पस फंडाची समस्या निकाली लागेल. परंतु सध्या तरी धोरण निश्चित झालेले नाही. त्यामुळे बीडीडी चाळींसाठी किती व केव्हा कॉर्पस फंड उपलब्ध होईल याबाबत स्पष्टता नाही. या पुनर्विकासाच्या प्रकल्पाची साधारण माहिती देण्याचे प्रयोजन बीडीडी चाळकीतील रहिवाशांच्या भविष्याचा व भवितव्याचा विचार करून देत आहोत. या रहिवाशांना वरळी सारख्या उच्चभ्रू व मोक्याच्या ठिकाणी कायम रहायला मिळेल याची दखल घेत भूमीपुजनाचा कार्यक्रम साजरा झाला. मराठी माणूस पिढय़ान्पिढय़ा या मुंबई बेटावर टिकण्यासाठी महाराष्ट्र राज्य शासनाकडून पुनर्विकासात मिळलेले घर, घराचा ताबा घेतल्यानंतर पहिली दहा वर्षे विकता येत नाही. या जुन्या चाळींचा पुनर्विकास कायद्यातील तरतूदींची काटेकोरपणे अंमलबजावणी करावी. इथल्या रहिवाशांनी सुद्धा मागच्या पिढीकडून मिळालेले घर पुढल्या पिढय़ांना सुद्धा रहायला कसे मिळेल याचा गंभीरपणे विचार करून मोठे घर मोठ्ठी किंमत असा विचार केला तर मुंबईतील मराठी माणसाची संख्या कमी व्हायला वेळ लागणार नाही. बीडीडीवासीयांनी माझे मोठे घर न म्हणता ‘आमचे मराठी घर’ हा विचार मनात पक्का ठेवावा. तर आणि तरच या पुनर्विकासाची स्वप्नपूर्ती; खऱ्या अर्थाने सार्थकी लागेल. असे एक मूळ मुंबईकर म्हणून सांगण्यासाठी हा लेख प्रपंच. - राजन म्हात्रे vasturang@expressindia.com
