महेश यशराज
प्रकल्पातील व्यवहार्य फायदे आणि विकासकाकडून पूर्ण करून घेऊन ठरलेल्या वेळेत इमारतीचा ताबा मिळवणे ही यशस्वी पुनर्विकासाची एक पायरी होय. व्यवहार्य फायदे म्हणजे सर्व सभासदांना किती वाढीव क्षेत्रफळ व तौलनिक कॉर्पस मिळायला हवा यासह भाडे, ट्रान्सपोर्टेशन, पार्किंग किती उपलब्ध होऊ शकते याबाबत सर्वसाधारण अंदाज सर्व सभासदांना सुरुवातीला असायलाच हवा. ही माहिती सभासदांना असेल तर विकासकासोबत स्वत:च्या योग्य फायद्यांसाठी सभासद लॉजिकल निगोशीएशन करून जास्तीतजास्त चांगले फायदे मिळवू शकतात.
या सगळ्याची माहिती प्रकल्पात जाण्यापूर्वी अगदी प्राथमिक अवस्थेमध्ये सभासदांनी एखाद्या तज्ज्ञ व्यक्तीकडून करून घ्यायला हवी. तज्ज्ञ व्यक्ती संस्थेकडून कागदपत्रे व माहिती घेऊन अभ्यास करून याबाबत अहवाल बनवतात त्यालाच ‘प्रकल्प व्यवहार्यता अहवाल’ (FEASIBILITY REPORT) म्हटले जाते. पुनर्विकासाचा विचार करत असाल तर सोसायटी आणि सभासदांनी अगदी सुरुवातीलाच हा ‘प्रकल्प व्यवहार्यता अहवाल’ बनवून प्रकल्पातील व्यवहार्यता जाणून घ्यायला हवी.
‘प्रकल्प व्यवहार्यता अहवाल’ ( FEASIBILITY REPORT) : संस्थेच्या / सोसायटीच्या प्लॉटचे क्षेत्रफळ किती आहे, त्यावर पूर्वी किती बांधकाम झाले होते, जुनी इमारत पाडल्यावर बांधल्या जाणाऱ्या नवीन इमारतीचे क्षेत्रफळ किती असू शकते, त्यापैकी किती जास्तीतजास्त व्यवहार्य वाढीव क्षेत्रफळ सभासदांना मिळायला हवं, बाकी उरलेल्या क्षेत्रफळातून विकासकाला किती वाढीव जागा विकायला मिळणार, त्यातून प्रकल्पाचा एकूण सर्व खर्च वजा जाता किती आर्थिक उत्पन्न विकासकाला मिळेल आणि त्यातील किती नफा सभासदांना मिळायला हवा याबाबत स्पष्टता प्रकल्प व्यवहार्यता अहवालाच्या रूपाने संस्था व सभासदांच्या हातात असेल तर त्यांना तो अंदाज व्यवस्थित आलेला असतो.
अनेक अयशस्वी पुनर्विकास प्रकल्प पाहिले असता माझे असे निरीक्षण आहे की, सभासदांना त्यांच्या प्रकल्पाची व्यवहार्यताच अजिबात माहीत नसते. पुनर्विकासात जात असताना विकासकाकडून आपल्याला अमुकतमुक फायदे मिळावेत अशी ढोबळ इच्छा अनेक सभासद मिटिंग्जमध्ये व्यक्त करतात. जो सभासद जास्त फायदे मिळावेत असं म्हणतो त्याला बहुतेक सभासद पाठिंबा देतात. जास्त मिळालेलं कुणाला नकोय? परंतु ते अमुकतमुक जास्त फायदे मिळण्या पाठीमागील गणित, लॉजिक वा अर्थकारण ती मागणी करणाऱ्या सभासदांना ना माहीत असते ना ते मांडू शकत. मुख्य बाब म्हणजे, जास्त नाही तर योग्य फायदे मिळवण्याकडे सभासदांनी नेहमी लक्ष द्यायला हवं हा मोलाचा सल्ला आहे.
सभासदांना प्रकल्पाची व्यवहार्यताच माहीत नसेल तर दोन गोष्टी होऊ शकतात. (१) फार कमी ऑफर देत एखादा विकासक संस्थेच्या पुनर्विकासात संस्थेच्या जमिनीवर येऊन व्यवसाय करून स्वत:चा भरपूर फायदा करून घेतो; परंतु संस्थेला व सभासदांना मिळणे आवश्यक असलेले योग्य फायदे देत नाही. किंवा (२) एखादा चुकीचा विकासक संस्थेकडे येऊन पूर्ण करू शकणार नाही असे जास्त फायदे सभासदांना ऑफर करतो. सभासदांना प्रकल्पाची व्यवहार्यताच माहीत नसेल तर देत असलेली ऑफर विकासक पूर्ण करू शकणार नाही अन् ती ऑफर अव्यवहार्य आहे ही बाब त्यांच्या लक्षात येत नाही. मग सभासद जास्त ऑफरमुळे हुरळून विकासकाच्या ताब्यात आपली इमारत देतात. काही ठिकाणी तर IOD/ CC आलेली नसताना सभासदांनी विकासकाला इमारतीचा ताबा दिल्याची उदाहरणे घडली आहेत व आजही घडत आहेत. इमारत पाडून विकासक पत्रे लावतो. नंतर अनेक वर्षे तो प्रकल्प रेंगाळतो. नंतर मग भाडेही बंद होते. सभासद स्वत:च्या पैशाने मग राहतात भाड्याने… अकरा-अकरा महिन्यांनी फिरत योग्य माहिती न घेऊन व योग्य पाऊल न टाकल्यामुळे स्वत:सह कुटुंबाला बेघर करतात. याबाबत मार्गदर्शन करत असताना काही सभासद अनेकदा माझ्यासमोर भावना व्यक्त करतात की, आता सरकारचे अनेक कठोर कायदे आहेत, महारेरा आहे. आम्ही नेमलेला विकासक काही चुका करेल आणि मुख्यत्वे त्याने इमारत बांधून वेळेत ताबा दिला नाही तर विकासक तुरुंगात जाईल वगैरे. त्यावर एव्हढेच विचारायचे आहे की, एखाद्या विकासकाला तुरुंगात पाठवण्यासाठी तुम्ही पुनर्विकास करायला घेता की सोयीसुविधांनी युक्त घर मिळवण्यासाठी करायला घेता हे पहिल्यांदा नक्की करा. मित्रांनो, तुमचा विकासक तुरुंगात गेल्यामुळे व गेल्यावर तुमचे सोयीसुविधांनीयुक्त घर तुम्हाला मिळणार आहे का? याबाबत विचार करून विकासक निवडतानाच अगदी व्यवस्थित काळजी घ्या.
महाराष्ट्र राज्य सहकारी संस्था अधिनियम कलम ७९ (अ) चं पालन: राज्य सरकारने अतिशय सोपी व सुटसुटीत नियमावली बनवली आहे. या नियमावलीचं पालन करायची पूर्ण जबाबदारी सहकारी संस्थेची असते, विकासकाची नसते. निरीक्षण आहे की, सन्माननीय अपवाद वगळता काही विकासक, कलम ७९ (अ)चे पालन करायची आवश्यकता नाही असं तोंडी सांगतात. हुरळलेली संस्था मग कलम ७९ (अ) चे पालन करत नाही. पुढे प्रकल्प योग्य रीतीने पूर्ण न केल्यामुळे संस्थेचा त्या विकासकासोबत काही कायदेशीर गुंता झाला की, आदरणीय न्यायालयाला विकासकाचा कायदेतज्ज्ञ सांगतो की, संस्थेने कलम ७९ (अ) चे पालन करणे अनिवार्य होते. तरीही संस्थेने कलम ७९ (अ) चे पालन केलेले नाही. थोडक्यात काय तर महाराष्ट्र राज्य सहकारी संस्था अधिनियम कलम ७९ (अ) चं पालन न करून संस्था मुळात बेकायदेशीर काम करत आहे अशी भूमिका विकासक घेतो.
कधी कोणत्यातरी वेगळ्याच संदर्भातील केस व निकालाचा दाखला देऊन महाराष्ट्र राज्य सहकारी संस्था अधिनियम कलम ७९ (अ) चं पालन करण्याची आवश्यकता नाही असंही काही विकासकांकडून संस्थेला तोंडी सांगितलं जातं. ‘संस्थेच्या सभासदांच्या काळजीपोटी व त्यांचे नुकसान होऊ नये म्हणून शासनाने बनवलेल्या नियमावलीची पूर्तता करण्याची आवश्यकता नाही’ असं समोरील विकासक का सांगतोय हा विचार डोळसपणे अवश्य करावा. कलम ७९ (अ) चं पालन करायची आवश्यकता नाही असं कुणी सांगत असेल तर, त्यांच्या लेटरहेडवर संस्थेने ती बाब लेखी घ्यावी हा सल्ला आहे.
प्रकल्प व्यवहार्यता अहवालाव्यतिरिक्त टेंडर डॉक्युमेंट, त्यातील अटी-शर्ती, डेव्हलपमेंट अॅग्रीमेंट या प्रशासकीय बाबी व दर्जेदार व टिकावू बांधकाम या तांत्रिक बाबींबाबत संस्था व सभासदांनी फार जागरूक असायला हवं.
ypmc.in@gmail.com
(लेखक बांधकामतज्ज्ञ आहेत.)
